7月11日下午，杭州的天空放晴，綠城玫瑰園酒店內(nèi)，一場上市房企重大人事變革悄然醞釀。

    當天下午港股收市后，綠城中國控股有限公司（03900.HK，簡稱“綠城中國”）發(fā)公告宣布董事會重要人事變更：宋衛(wèi)平因要投入更多時間發(fā)展個人業(yè)務(wù)等原因，已辭任董事會聯(lián)席主席及執(zhí)行董事，自7月11日起生效。辭任后，宋衛(wèi)平仍會擔任綠城規(guī)劃設(shè)計委員會名譽主席，除此之外，不再于集團擔任任何職務(wù)或職位。當天收市，綠城中國股價漲2.59%。

    另外，公司執(zhí)行董事及行政總裁張亞東獲委任為董事會主席；周連營獲委任為公司執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁；郭佳峰獲委任為公司執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁；耿忠強獲委任為公司執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁；及吳天海獲委任為非執(zhí)行董事。

    此外，劉文生亦將退任董事會聯(lián)席主席，但仍將擔任執(zhí)行董事及提名委員會、薪酬委員會委員。

    值得一提的是，綠城元老級執(zhí)董郭佳峰、九龍倉回歸董事會。綠城中國董事會調(diào)整后，非獨立董事由7人組成，張亞東任董事會主席代表全體股東利益。同時，郭佳峰作為宋衛(wèi)平的股權(quán)代表并出任執(zhí)行董事，吳天海作為九龍倉集團股權(quán)代表并出任非執(zhí)行董事。中交集團推薦劉文生、周連營、耿忠強、李駿擔任綠城中國執(zhí)行董事。其中，李駿為中交集團一致行動人。

    這一輪調(diào)整，對綠城中國而言是一次體制機制的重大改革。今后，綠城中國經(jīng)營管理層的任免權(quán)在綠城中國董事會，綠城中國核心管理層均向董事會負責(zé)。

    此外，綠城、藍城小鎮(zhèn)項目舉辦了一場合作簽約儀式，整合綠城資金、藍城資源優(yōu)勢，綠城全面介入藍城已確權(quán)的三個小鎮(zhèn)項目。此前有消息透露，綠城今年還將拓展20個小鎮(zhèn)項目。

    宋衛(wèi)平近年來致力于小鎮(zhèn)事業(yè)，此次辭任董事會聯(lián)席主席和執(zhí)行董事職務(wù)，包括之前的股權(quán)變更，就是為了綠城、藍城在小鎮(zhèn)事業(yè)上有更好的協(xié)同，在布局和發(fā)展上有更多合作，比如城市更新、未來社區(qū)的業(yè)務(wù)板塊。

    正如一名“老綠城人”所言，宋衛(wèi)平只是以另外一種角度、另外一個獨立的身份支持綠城中國的發(fā)展。

    綠城混改進入“深水區(qū)”

    反觀2015年來的綠城中國，確實經(jīng)歷不少風(fēng)波。“老綠城人”也對綠城中國有一種特殊情懷。據(jù)了解，目前綠城中國六大區(qū)域負責(zé)人仍然是“老綠城人”。新任董事會主席張亞東大方感謝郭佳峰的回歸，并期待更多“老綠城人”的回歸。

    在劉文生眼里，這次的人事變革是一場深化改革。綠城混改走到這一步，背后或有更豐富內(nèi)涵。比如第二大股東九龍倉集團、綠城元老執(zhí)董郭佳峰均回歸董事會。劉文生認為，這一輪變革推動了綠城中國職業(yè)經(jīng)理人文化。他認為今后綠城不應(yīng)單獨考慮某一個KPI，而是25個KPI都要綜合考慮。

    而在更多老綠城人眼里，綠城發(fā)展站在了關(guān)鍵時刻。從近年來發(fā)布的財報數(shù)據(jù)可以看到，綠城的經(jīng)營管理面臨變革。

    有媒體問宋衛(wèi)平，給綠城中國前執(zhí)行總裁曹舟南打85分，那么給現(xiàn)任總裁張亞東打多少分？宋衛(wèi)平回答道，目前基本感覺良好，不然也沒法坐在一起。但“有一個事情沒有進一步推動起來，因為一年里面人員架構(gòu)、組織架構(gòu)、工作班子需要重新的一個架構(gòu)，可能真正對亞東總非常負責(zé)任的評價要三年時間，就是算上第一年，從去年一年到現(xiàn)在，然后再加兩年”。

    從綠城2016年-2018年三年財報可見，綠城已面臨業(yè)績增長壓力，這從一個側(cè)面反映出綠城內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化的壓力。

    綠城2018年財報顯示，綠城中國全年僅新增37塊土儲，截至期末累計建面3247萬平方米，存貨同比2017財年減少超過70%。彼時綠城中國管理層提出反周期投資理論，導(dǎo)致拿地減少。

    根據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年一季度，綠城拿地金額為49億元，排名35位。但值得關(guān)注的是，三月底四月初新增土儲中，綠城在公開土地市場共拿地9塊，其中寧波兩塊、杭州兩塊，同時還包括西安、日照、鄭州、天津、太原、臺州共8個城市，合計拿地金額約60億元。這10宗地塊中，寧波、杭州的4宗地塊屬于樓面均價較高者，其中杭州蕭山地塊的地價更是直逼周邊在售商品房價。

    截至2019年5月31日，綠城中國已獲取18宗地塊，新增貨值為592億元，全年新增貨值目標為1500億元。從布局來看，長三角和浙江仍是其拿地的重點區(qū)域，分別占比79%和55%。主要集中在杭州、蘇州、合肥、鄭州、西安等一二線核心城市，部分位于優(yōu)質(zhì)的三四線城市。而2015年和2016年綠城拿地分別為5宗和6宗。值得關(guān)注的是，在上半年拿的18宗地里，包含了5宗小鎮(zhèn)項目。

    現(xiàn)金流逐漸向好

    反周期土地儲備之外，綠城中國也存在負債率上升與利潤下降的問題。據(jù)綠城2018年年報顯示，綠城資產(chǎn)總額2797.63億，負債總額2196.44億，同比去年增長16.19%，利潤23.75億元，同比去年下降11.08%。

    據(jù)其近三年年報顯示，減值計提吞噬了部分利潤。2016年，綠城中國減值計提2.14億元；2017年，綠城中國減值計提9.8億元。到了2018年，綠城減值計提多達17.35億元。

    相比之下，業(yè)內(nèi)人士指出，綠城中國的現(xiàn)金流向好。綠城2018年資產(chǎn)負債表顯示，綠城中國總營業(yè)額603.03億元，毛利13.52億元，同比去年增長70.3%。流動資產(chǎn)合計2474.17億元，同比2017年增長16.91%，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為482.19億元，同比去年增長34.03億元，應(yīng)收賬款8.78億元。非流動資產(chǎn)合計323.46億元，同比去年增長33.69%，其中固定資產(chǎn)134.66億元。流動負債合計1494.37億元，同比去年增長4.07%，應(yīng)付賬款213.61億元，非流動負債702.07億元，同比去年增長54.49%，總負債2196.44億元。

    剛剛在7月5日公布的2019年6月營運數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司與其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司）取得銷售3508套，銷售面積約50萬平方米，當月銷售金額約為人民幣115億元，銷售均價約為每平方米人民幣23074元。2019年1-6月，綠城集團取得合同銷售面積約197萬平方米，合同銷售金額約人民幣494億元，其中歸屬于本集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司）的權(quán)益金額約為人民幣267億元；于2019年6月30日，本集團另有累計已簽認購協(xié)議未轉(zhuǎn)銷售合同的金額約人民幣15億元，其中歸屬于本集團的權(quán)益金額約為人民幣9億元。此外，據(jù)知情人士透露，目前綠城、藍城代建的項目貨值達到8000億-1萬億，其中綠城代建擁有大約6000億貨值。

    2018年業(yè)績會上，張亞東表示，綠城中國將在2019年實現(xiàn)2000億元銷售額。綠城中國能否如期完成這一目標，市場將拭目以待。