本報記者 陳瀟

    進入8月份，房企陸續披露中期業績。整體來看，行業仍處于深度調整期，虧損企業仍然占據多數。

    Wind數據顯示，截至8月18日，A股兩市共有72家房地產上市公司發布上半年業績預告，其中預計出現虧損的達46家，占比超過六成；4家房企發布中期業績報告，3家業績有所下滑。整體來看，市場仍處于調整期，少數“績優生”在逆勢中保持正向盈利，展現出一定的經營韌性與分化特征。

    超六成房企預虧

    8月15日，國家統計局發布數據顯示，7月份，70個大中城市中，各線城市房價同比降幅整體有所收窄。其中，一線城市新房價格同比和環比降幅均收窄；二、三線城市二手房價格環比降幅收窄，新房價格同比降幅收窄。

    盡管市場呈現“止跌回穩”態勢，但并非一蹴而就，行業仍處于調整震蕩期，對于房企來說，取得較好的業績表現仍是挑戰。

    Wind數據顯示，2025年上半年，僅5家房企“預增”，12家“扭虧”，而虧損房企數量達46家。其中，預計虧損額度最高的房企上半年或將虧損100億元至120億元，同比去年虧損進一步擴大。

    也有不少頭部“優等生”房企維持正向盈利，但仍然存在一定比例的業績下滑。例如，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”）上半年實現歸母凈利潤27.35億元，但同比下降63.15%；龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）也于近日發布了業績預告，預計上半年公司擁有人應占溢利錄得45%左右的下降，為已發布業績預告的房企中，為數不多的正向盈利成績。

    “業績下滑的主要原因有兩大方面，一方面是房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位；另外一方面，結合行業變化，房企考慮到減值風險，新增計提了資產減值。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示。

    績優者呈現三大特征

    在行業調整期，亦有不少房企仍然維持正向盈利。例如，2025年上半年，保利發展、杭州濱江房產集團有限公司（以下簡稱“濱江集團”）、龍湖集團等3家公司預計歸屬母公司凈利潤在10億元以上，此外，北京城建投資發展股份有限公司（以下簡稱“城建發展”）等有望在報告期內實現盈利超過5億元。

    這些房企盈利的途徑不盡相同，但整體主要有三大類型：第一類，中小房企多個重要項目實現交付結轉。比如，城建發展公告稱，天壇府、龍樾天元等房地產項目實現交付，公司房地產業務收益較上年同期有較大幅度的增長。

    第二類，經營性業務提升盈利穩定性，代表企業為龍湖集團。在2024年龍湖的經營性業務已是公司的主要利潤貢獻源，在此次中期業績預告中，龍湖表示，集團運營業務及服務業務保持增長，持續貢獻穩定利潤。數據顯示，在今年1月份至6月份，龍湖集團實現經營性收入約141.5億元（含稅），持續增長的同時創下半年歷史新高。

    第三類，區域型房企在分化的市場中抓住機會，典型企業如濱江集團。截至2024年末，濱江集團在杭州的土地儲備占比達到70%，近期，杭州樓市表現較為亮眼，濱江集團亦在公告中表示，2025年半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤預計同比上升主要系公司2025年上半年交付樓盤體量較上年同期增加所致。

    “短期來看，房地產市場仍處于波動調整過程中，城市分化行情仍將延續，‘好城市+好房子’具備結構性機會。”中指研究院企業研究總監劉水在接受《證券日報》記者采訪時表示，當前房企拿地資金也正向聚焦收益確定性高和現金流回籠快的項目傾斜。

    房企加快轉型步伐

    不過，部分城市的熱度回升，并非市場全貌。據克而瑞研究中心發布的報告顯示，2025年6月末，50個重點城市新建商品住宅狹義庫存為30927萬平方米，按12個月測算去化周期約為21.82個月，去化壓力仍然不小。

    根據機構的測算，2025年新房銷售額有望在9萬億元左右，而業界預測，從長期來看，行業或許會在8萬億元的位置達到較為穩定的供需平衡。

    對房企而言，開發業務快速增長時代的結束，也倒逼房企轉型的進程加快。在存量時代，房企將加快運營業務的發展，尋找新的增長點。

    穆迪在7月份發布的行業報告中就表示，不斷增長的經常性收入提升了開發商的盈利穩定性和財務韌性。在受評開發商中，華潤置地有限公司和龍湖集團擁有較高的經常性收入，在過去幾年中，它們在同一評級類別中表現出更高的盈利能力和更穩定的杠桿水平。

    “運營及服務業務收入近年來成為部分房企穩定收入，保障盤面安全的重要支撐。”劉水表示，未來幾年，部分典型房企經營性業務收入占比有望進一步上升，成為房企構建新發展模式的重要方向。

    展望未來，多位業內人士認為，促進市場持續恢復仍是今年房地產重要政策目標，各項政策有望繼續加快落實，主要聚焦城中村改造、高品質住房供給、收購存量商品房等方面。此外，宏觀政策有望進一步發力，降準降息、降低公積金貸款利率等政策落地預期也有所增強。

    在此背景下，房企不僅要關注政策紅利的釋放，更需要在深度調整期主動尋找經營與投資的“確定性”——通過穩住現金流、加大經常性收入比重、提升產品與服務能力，來增強抵御風險的能力，從而在周期波動中保持發展韌性。

（編輯 才山丹）