為切實(shí)保障限房價(jià)項(xiàng)目的住房是用來住的，由北京市住建委起草的北京限房價(jià)項(xiàng)目銷售新政昨日公開征求意見。根據(jù)新政，項(xiàng)目銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值不高于85%的，將由北京市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，并進(jìn)行搖號(hào)銷售。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新政能夠“雙防雙保”，扼制炒房，確保限房價(jià)項(xiàng)目住房是用來住的。

    價(jià)差大的轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

    所謂限房價(jià)項(xiàng)目，是指按北京市“限房價(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。由于“限房價(jià)項(xiàng)目”在土地出讓時(shí)確定的銷售限價(jià)，與達(dá)到預(yù)售條件時(shí)項(xiàng)目周邊住房市場(chǎng)價(jià)格存在差異，所以如何銷售“限房價(jià)項(xiàng)目”備受社會(huì)關(guān)注。

    新政明確，在限房價(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，由北京市保障房中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。根據(jù)限房價(jià)項(xiàng)目可售住房在土地出讓時(shí)的銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比不同，將采取不同的銷售方式。

    其中，銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，將由開發(fā)商按商品房銷售，有資格購房家庭取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年才能上市交易。

    對(duì)于銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值不高于85%的，由北京市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購，并將搖號(hào)銷售。項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

    新政還明確，設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。另外，北京市保障房中心收購限房價(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在購房合同開始網(wǎng)簽之日起十個(gè)月內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位付清全部收購款。具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備北京市購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備北京市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。

    “雙防雙保”扼制炒房

    對(duì)于部分限房價(jià)項(xiàng)目上市時(shí)銷售限價(jià)與同地段房屋市場(chǎng)價(jià)會(huì)產(chǎn)生較大差價(jià)的原因，北京房協(xié)副會(huì)長、秘書長陳志指出，一是政府推出“限房價(jià)、控地價(jià)”的土地出讓方式是為了控制土地出讓價(jià)格、防止出現(xiàn)“地王”，所以有必要適當(dāng)壓低住房銷售限價(jià)；二是為引導(dǎo)項(xiàng)目周邊的在售新房項(xiàng)目及二手房房主理性定價(jià)，扼制房價(jià)上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價(jià)，特別是一些在土地出讓時(shí)周邊沒有在售新房，銷售限價(jià)主要是參考了周邊二手住房當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)。

    “限房價(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房價(jià)差較大時(shí)，就存在較大的獲利空間，一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，目前看，即便像有些城市那樣采用公開搖號(hào)的方式，但巨大的獲利空間還是會(huì)吸引大量的購房人參與搖號(hào)，其中很多購房人都是本著“買到即賺到”，而非真正需要房子住的動(dòng)機(jī)參與的，導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。如果由政府收購過來作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號(hào)銷售，并且購房后再賣二手房也只能面向符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭轉(zhuǎn)讓，大大壓縮了限房價(jià)項(xiàng)目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒有了購買的動(dòng)力，申請(qǐng)購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價(jià)項(xiàng)目真正回歸房住不炒的目的。

    樓建波認(rèn)為，限房價(jià)項(xiàng)目銷售新政能夠“雙防雙保”，扼制炒房，確保限房價(jià)項(xiàng)目住房是用來住的。“雙防”既通過土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷售價(jià)格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機(jī)購房人的擠壓。

    而對(duì)于新政中暫定85%的設(shè)定比例，陳志指出，如果設(shè)定比例過高，收購項(xiàng)目過多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格相對(duì)直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格還是較高。所以，總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測(cè)算的，按這個(gè)比例，目前已推出的限房價(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。而且，設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過程中，還有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況變化等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的機(jī)制，而不是機(jī)械地固定在某個(gè)比例，體現(xiàn)了管理方既兼顧當(dāng)下又著眼長遠(yuǎn)，既兼顧各方利益又突出剛需導(dǎo)向的考慮。