自從我國(guó)實(shí)行商品房制度以來，房地產(chǎn)業(yè)便與金融業(yè)緊密的結(jié)合在一起，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力的資金支持，同時(shí)，金融市場(chǎng)的變化或多或少都會(huì)對(duì)樓市造成影響，而個(gè)人住房貸款作為多數(shù)居民購(gòu)房時(shí)的選擇，其變動(dòng)更是會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較為顯著的影響。

    從本周起，北京地區(qū)中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、北京銀行等5家銀行首套房貸款利率執(zhí)行“新標(biāo)準(zhǔn)”，即在央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%（即基準(zhǔn)利率的1.1倍）。二套房貸款利率政策多數(shù)銀行維持不變，仍為此前的基準(zhǔn)利率上浮20%（即基準(zhǔn)利率的1.2倍）。

    中國(guó)工商銀行北京分行貸款部門工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)，工商銀行已于5月7日?qǐng)?zhí)行首套房利率上調(diào)政策。

    利率再上浮

    “上調(diào)利率其實(shí)已經(jīng)不是新聞，很多城市首套房利率都上浮20%了。但從銀行一致行動(dòng)看，這不是結(jié)束，利率還會(huì)上漲，那么會(huì)漲到多少？”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    目前銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，上浮10%以后為5.39%。這一比例盡管仍處于較低水平利率，但上調(diào)后對(duì)剛需購(gòu)房者整體購(gòu)房支出仍然是一筆不小的支出。以商業(yè)貸款200萬，貸款周期20年為例：貸款利率為4.9%時(shí)，購(gòu)房者需還月供為13088.88元，總支付利息為1141331.44元；貸款利率為5.39時(shí)，購(gòu)房者需要還月供為13633.79元，總支付利息為1272108.97元。這相當(dāng)于首套房利息上調(diào)后，購(gòu)房者每月需多還544.1元月供，總支付利息為130777.53元。

    “賺賺金融”認(rèn)為，首套房利率上調(diào)后基本上回到了2008年利率水平。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，導(dǎo)致購(gòu)房需求觀望的主要核心問題仍是首付比例較高。雖然利率上浮，購(gòu)房成本有所增加，但是購(gòu)房者合理安排資金還是可以應(yīng)對(duì)的。從存貸息差來看，即便各大銀行陸續(xù)上調(diào)首套房貸的利率，也屬于合理范圍內(nèi)，對(duì)于購(gòu)房者來說要正確對(duì)待。就目前市場(chǎng)而言利率還是處于較低水平，以滿足自身需求為主還是可以入市的。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似貸款政策的變動(dòng)，利空效應(yīng)肯定是存在的，或者說購(gòu)房者后續(xù)月供的壓力肯定會(huì)增加。當(dāng)然目前制約購(gòu)房方面的，最主要還是首付的比例政策問題。首套房利率上調(diào)這對(duì)于市場(chǎng)交易影響有限，很多購(gòu)房需求其實(shí)還會(huì)積極釋放，并不會(huì)重新降溫。

    不過，張大偉認(rèn)為，利率持續(xù)上調(diào)市場(chǎng)影響不可忽視。“過去一年，對(duì)于一二線城市購(gòu)房者影響最大的政策肯定是信貸政策，其中貸款額度的收緊是約束改善購(gòu)房者入市的最主要原因。簡(jiǎn)單的說，就是以后剛需首套房，每貸款100萬，25年貸款周期內(nèi)，月供每月多145元，累計(jì)多4.3萬。如果對(duì)比2017年3月17日之前，剛需月供差距已經(jīng)100萬需要多月供1200元。（此前貸款最長(zhǎng)年限為30年，現(xiàn)在貸款年限最長(zhǎng)為25年）如果都按照25年計(jì)算的話，從之前調(diào)控前85折到現(xiàn)在的上浮10%，貸款100萬，累計(jì)月供多支付21萬。按照北京剛需平均貸款300萬計(jì)算（限價(jià)商品房住宅套均450萬），多次剛需利率上漲后，貸款25年，需要多支付月供63萬。每月單月月供多還2100元。綜合測(cè)算，計(jì)算25年期的貸款利率上漲，累計(jì)相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲了10%。”

    降溫將持續(xù)

    盡管當(dāng)下對(duì)購(gòu)房者實(shí)際影響并不大，但這可能是個(gè)開始。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于房貸貸款業(yè)務(wù)來說，短期利率上調(diào)的可能性仍很大，這和資金面持續(xù)收緊的大背景有關(guān)。而且很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，銀行本身也需要考慮到盈利等因素，在其他投資領(lǐng)域受限的情況下，傳統(tǒng)的貸款利率勢(shì)必會(huì)提高。

    從信貸發(fā)放的情況看，接下來預(yù)計(jì)會(huì)采取優(yōu)先貸款的模式，換而言之，對(duì)于剛需的包括第一套購(gòu)房和第一次購(gòu)房的，銀行會(huì)提供貸款方面的各類支持政策，這也是鼓勵(lì)此類群體積極購(gòu)房的重要導(dǎo)向。

    “從歷史看，除了2009年后與2015年后的一段時(shí)間，大部分房貸首套房的執(zhí)行利率都在6%左右，所以，預(yù)期后續(xù)房貸利率還有上升的空間。歷史上，北京信貸最嚴(yán)格的時(shí)期是在2011年及2014年部分時(shí)間點(diǎn)，首套房基準(zhǔn)上浮疊加各種房貸資金的額度收緊，對(duì)購(gòu)房者的心理影響也將非常大。從調(diào)控的趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)信貸的收緊趨勢(shì)延續(xù)周期內(nèi)，房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)。”張大偉說。

    易居研究院曾做過一個(gè)有趣的觀察。從過往調(diào)控周期看，房?jī)r(jià)與房貸利率普遍呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。

    易居研究院發(fā)現(xiàn)，在2009年到2017年間，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅與個(gè)人住房貸款利率密切相關(guān)，并且二者走勢(shì)正好相反。住宅價(jià)格環(huán)比增幅最大的三個(gè)時(shí)期分別是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此時(shí)的房貸利率水平正好是處在同周期的低谷階段，其中2009年四季度和2016年三季度左右個(gè)人房貸利率只有4.5%左右，處于歷史低位。

    另一方面，住宅價(jià)格環(huán)比跌幅最大時(shí)，房貸利率則維持在較高的水平，如2012年一季度左右，此時(shí)的房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅達(dá)到了-0.3%，而房貸利率達(dá)到了7.62%的近十年的歷史最高峰值。此外，房?jī)r(jià)的同比增幅與房貸利率的高低也呈現(xiàn)類似的負(fù)相關(guān)性。