北京近郊驚現“以租代售”？

    商住房以長租房為名銷售

    北京樓市的調控政策仍在繼續，長租房成了樓市的新寵。然而，這個原本意在促進樓市健康發展的長效機制，如今卻在一些地方有些變味兒：北京晨報記者昨日調查發現，在北京近郊就出現了以“長租房”為名銷售商住房樓盤的情況。

    是租是售？

    既不是租賃合同也不是購房合同

    “這是長租房項目，是商住房產權，直接租50年。”在距離首都機場附近的一處樓盤里，銷售小哥正在推薦即將在明年交房的樓盤，在他看來，這里除了距離機場、六環路、空港經濟區都不遠的地理優勢以外，最大的好處就是不占用北京購房指標，但效果跟買一套房子“一個意思”。

    根據銷售人員的介紹，這些商住房的產權為50年，業主的長租也是50年。而房款可以全款、分期也可以通過銀行的貸款，但是要在明年收房前將“租金”付清。50年的產權到期后，該銷售人員表示，“產權自動續期房子一樣續期還是你的，遇到拆遷等政策補償款也是你的”。銷售人員并沒有用租金的方式介紹價格，而是直截了當，算下來平均每平方米2萬元。

    不過，合同卻跟租房或是購房毫無關系：成交所簽署的合同既不是購房合同，也不是租房合同，而是一份“會籍合同”。銷售人員直言，租房合同的確就只有20年有效，所以項目會簽署一份會籍合同，這份合同有效期就可以持續到租期結束。

    根據《合同法》針對房屋租賃合同期限的規定，定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。

    但北京晨報記者并未拿到相關“會籍合同”，無法確認合同中如何寫明房屋租賃與產權之間的關系。

    違規還是創新？

    商住房換思路的擦邊球

    業內人士直言，上述情況的樓盤并不止一個，不少商住房、商鋪、小產權房等地塊都在做類似的銷售方式。“在北京周邊地區，前幾年審批下來的商住房用地不少，但由于去年樓市調控將商住房用地限售限購后，已批的地塊用途和產權期限無法變更，不少開發商不得不換個思路來收回款項。”

    不過，中原地產首席分析師張大偉的觀點并沒有這么客氣，他認為這并非是商住房盤活資金的創新模式，只是披著“長租房”外衣的違規行為，“這與長租房根本沒關系，這么長的周期就不是租賃。”

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，這種房產交易實際上問題很多，因為造成了一種模棱兩可的房產交易的方式，像租賃又不像租賃。

    “正是因為沒有真正的房產證或不動產權證，那么風險是非常高的。”嚴躍進表示，首先未來租賃市場的租售同權概念，一定是要走備案制的，上述租賃交易無法走此流程，顯然是有問題的。其次如果后續租客不想租了，那么轉讓可就是很麻煩的，因為沒人愿意來接手。

    此外，嚴躍進還表示，如果為了租房，建議租三年就可以。如果是為了購房，那么寧可讓房價漲一波，因為這種做法容易被套。