隨著中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，我國正式進入住房租賃資產證券化時代。房地產企業的翹首以待，投資機構的躍躍欲試，不免為相關市場的發展增添了全新動力。然而，市場非系統性風險始終是躲不開的話題，參與者如何規避歷史陷阱，市場發展要素又該如何界定？種種問題為我國住房租賃資產證券化發展模式蒙上了一層神秘之紗。

    房地產證券化是諸多發達國家開展地產市場升級的重要手段，從歐美市場發展歷史來看，房地產證券化不僅能推動房地產建設有序進行，同時也能轉化潛在需求者，擴大市場空間。而在中國，房地產證券化的開展可謂是眾望所歸。在過去幾年，中國房地產市場主要依靠權益類融資、商業銀行貸款及債券融資等，此類發展模式大多局限于單一項目中，很難具有長期效益；同時，房地產市場部分領域投資門檻較高，一定程度制約了我國房地產的全面市場化進程。再加上目前日趨嚴格的房地產調控政策，商業銀行貸款等多條傳統路線正不斷收緊，我國房地產市場不僅迎來增速放緩可能，甚至部分企業或將面臨資金斷鏈危機。

    然而，房地產證券化的出現或將讓諸多問題迎刃而解。目前，我國正以住房租賃市場為起點，逐步打開房地產證券化大門，伴隨著不斷完善的法律法規與融資制度等，將給予住房租賃市場更多的融資渠道及更好的發展助力。

    為何相關政策會率先推進住房租賃資產證券化？通江投資集團董事長張保國認為，住房租賃是我國當下房地產市場發展的重點內容，其證券化產品相對于傳統房地產證券化內容有著諸多發展優勢：首先，租賃地產的產權關系十分清晰，相關證券化產品可制定標準化內容，以管控違規操作風險；其次，租金收益相對穩定，產品評級或優于它類同量級產品，利于提升市場流動性；此外，租賃房屋空置率相對較低，一定程度上能保障投資者收益預期，利于今后房地產證券化的全面開展。

    種種因素的影響，不僅讓住房租賃市場贏得先機，加上相關政策積極鼓勵專業化、機構化的企業開展資產證券化，也讓投資機構得以充分展現金融實力，積極推動多層次、多類型住房租賃資產證券化產品的設計與推廣。

    目前，我國針對住房租賃設計的CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、運營收益權ABS、物業費ABS、租金ABS等產品逐漸進入市場推行前夕，一些“類REITs”產品也在近兩年率先開展試點，加速部分知名長租公寓的建設及資金周轉。而投資機構的參與方式，主要采用與地產企業合作發行、承接證券化產品推廣與募資，以及設立專項投資基金等模式，有效推動了地產企業薄弱環節的發展，成為了住房租賃市場與金融市場的鏈接樞紐。

    然而，住房租賃資產證券化的發展，是否也相應增加了地產市場的潛在風險？張保國表示，理論上看，資產證券化的過程并沒有改變資產風險，只是在組合方式及持有方式上做出了調整。但在真實市場中，我們還需考慮非系統性風險。金融市場并非充分有效市場，一旦涉及資產評級下降等情況，市場中或將出現不理性交易行為，超出信用風險量化預估，過分貶低產品價格。此外，住房租賃資產證券化涉及一定金融工程風險，若在交易中出現交易結構干擾，導致流動性降低及超出貶值預估等問題，亦將大大提升產品信用風險，降低預期收益。

    從國外發展歷史看，此類問題并非杞人憂天。美國2008年次貸危機以及歐洲2010年債務危機等，都一定程度上受到了個別激進房地產證券化產品影響，助推了風險管理失控及債務違約蔓延，并最終導致了全面危機的爆發。

    這對于國內投資機構有怎樣的警示？我們又該如何跨過此類發展陷阱？對此，張保國認為，牢牢把控地產資產質量或為當前住房租賃資產證券化的發展重點。基礎資產的質量，直接影響到證券化產品的信用風險。高質量資產在證券化過程中，其價值或能得到充分認證，規避評級偏差及定價誤區。此外，高質量資產擁有穩定收益體系，在面臨未知市場波動時亦可波瀾不驚，保障相關參與者利益。

    以租金ABS產品為例，當出現參與者主動違約或市場調控，而造成租金收益縮減時，高質量資產能弱化信用風險對價格的影響，甚至可能具備一定“避險屬性”，在市場高頻波動背景下迎來更多投資者關注。與此同時，高質量資產在擁有租金收益的同時，內在價值的提升亦十分可觀，相較同類證券化產品，更易將投資者目光鎖定于長期綜合發展，確保投資機構與地產企業規劃目標得以充分實現。

    “當然，發掘高質量資產同時也要避免市場泡沫，投資機構一味追高而忽略資產實際價值，對于后期證券化產品的發展也將形成一定的不利因素。”張保國補充道，他表示，堅實的基礎方能造就拔地倚天的高樓，對資產質量的關注實則是對住房租賃資產證券化發展方向的把控，對市場價值度量體系及產品穩定性的堅守。長此以往，我國住房租賃市場或將迎來更多的參與者，投資機構亦能牢牢把控發展核心內容，真正實現證券化產品風險管控與規劃協同，為今后向更為廣闊的地產市場證券化發展打下堅實的基礎。