■本報記者 杜雨萌

    由2014年上半年的觀察期到2016年“9·30”政策不斷收緊，樓市經歷了平淡期、升溫期、火爆期以及目前熱點城市的明顯降溫期。

    恒大研究院副院長夏磊告訴《證券日報》記者，整體來看，本輪房地產市場調控的思路和理念已發生重大改變，即堅持因城施策，并注重建立長效機制。

    手段持續創新

    與往年相比，今年樓市調控手段豐富且力度空前。除以往限購、限貸外，在本輪調控中進一步演化成“限購、限售、限價、搖號、限土拍”等多措施為一體的需求控制政策。

    “調控工具的創新進一步反映了調控形勢的嚴峻性。”夏磊認為，除了行政手段創新外，調控思路更是發生重大改變，即強調“因城施策”。房地產調控跟隨房價呈現“核心城市到非核心城市”、“發達城市群向欠發達城市群”的遷移特征。到2018年，調控已經深入到三線、四線城市以及非熱點城市群。除此之外，房地產調控更是從短期走向住房制度改革。

    事實上，隨著房地產市場逐步從增量時代進入存量時代，在本輪樓市調控中，可以明顯看到以往被忽略的住房租賃市場在近兩年獲得重大政策青睞。據不完全統計，全國已有超過50個城市發布了有關住房租賃的政策措施，并且住房租賃供應也在逐漸納入地方的土地出讓規劃中。除此之外，各地還通過政策松綁及土地制度創新等方式，利用集體土地建設租賃住房、增加租賃供應。

    58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，中國房地產發展經歷了黃金十年，“居者有其屋”的主流意識導致大量人群理解的安家置業往往和買房劃等號，但未來十年，中國不得不面對城市化進程不斷發展而引發的大量人口持續入城，所以，一味地增加商品房供應來滿足絕大多數人群的居住需求并非良策。在此背景下，通過住房租賃市場來更好地滿足人們的居住需求可以說是現實需求。

    效果不斷顯現

    隨著各地樓市調控力度的逐步加大，能夠直觀顯現調控效果的莫過于房價。

    據國家統計局發布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，4個一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.6%和0.2%，分別連續4個月和3個月下降。雖然31個二線城市和35個三線城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比略有升溫，但若僅從熱點城市價格變動情況來看，市場降溫明顯。

    具體來看，5月份70個大中城市房價變動中，福州、上海、廈門等城市二手房價格出現環比下跌，其中福州二手房價格環比跌幅最大，達到0.5%。雖然北京二手房價格環比出現正增長，但此前已連續12個月呈現環比下跌情況；再從同比情況來看，有7個城市房價出現同比下跌，分別為北京、廈門、鄭州、上海、南京、濟南和福州，同比跌幅依次為5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%，這也意味著這7個城市二手房價格跌回一年前。

    “從房價跌幅較大的幾個城市表現來看，主要是由于這類城市發布的樓市調控政策較多、且實施力度較大，尤其是限價等政策更是產生了較為顯著的影響。”上海易居研究院研究員詹毅凡表示，雖然熱點城市房價降溫明顯，但今年以來，部分二線、三線城市房價依然持續上漲，因此，對于這類熱點城市來說，預計三季度政策依然有收緊的可能，尤其是近期明顯過熱的丹東等城市，更是需要提前做好調控升級的準備。

    住房制度改革仍是重點

    從歷年房地產市場表現來看，大致4年一個周期。所以，如果僅從時間這一維度來看，本輪周期中的調控持續時間，相較以往無疑更長，同時，整體從嚴的調控基調依舊沒有發生改變。究其核心原因，張波分析稱，此次調控的目的不單純局限于商品房本身，更不只是為控制房價，而是為了構建房地產階梯型消費，解決高房價和庫存區域間不平衡發展的問題，更為核心的則是圍繞“真正落實長效機制”這一目標。

    盡管在本輪調控過程中，依然有地方出現局部趨熱現象，例如今年二線、三線城市房價的持續上漲等，但在張波看來，這主要是因為短期調控使得需求被暫時性抑制，而政策稍有“松動”就會使得被延后的需求集中爆發出來，而這些大量的實際居住需求如果得不到合理解決，最終就會以非理性的形式體現到市場上來，因此，要想最終實現“安居宜居”的目標，還要從長效機制建設上入手，如將部分非理性購房需求更好地性引導到租房上來。

    夏磊也表示，一些行政手段只能在短期影響市場波動，從長期來看，繼續深化住房制度改革才是決定房地產市場平穩健康的根本。具體來看，要從供給端著手，從短期調控政策過渡到長效機制建設、從行政手段過渡到經濟手段、從商品屬性為主過渡到構建強調居住屬性的住房制度。她建議，按照“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，根據人口流動情況分配建設用地指標，根據庫存去化周期調節土地供應，優化城市工業用地、住宅用地和商業用地結構；金融政策鼓勵支持剛需和改善性需求，抑制投機性需求。