香港特區政府決定繼續推動“明日大嶼愿景”計劃填海造地，提倡多管齊下保障土地供應，包括在中部水域填海發展交椅洲人工島和其他維港以外近岸填海的選項。

    證券時報記者 羅曼

    一邊是大量買不起房的年輕人，一邊是樓價頻破紀錄創新高，解決香港住房問題一直以來都是香港特區政府工作的重中之重。

    10月16日，香港特區行政長官林鄭月娥發表任期內第三份施政報告。報告一共6節，其中，“房屋”、“土地供應”各占一節，重視程度可見一斑。林鄭月娥表示，房屋問題是目前香港社會所面臨的最嚴峻的民生問題，也是部分民怨的根源。特區政府將會陸續推出短、中期支援措施，包括大幅增加過渡性房屋項目、放寬首次置業人士按揭計劃樓價上限——首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由目前的400萬港元提升至800萬港元，即一套800萬的房子，首付只需要付80萬就能“上車”。這需要通過壓力測試，即最低家庭收入達到74123.5港元/月。

    “這一條非常關鍵。”有香港市民向證券時報記者表示，其實香港很多市民都能通過還款壓力測試，但是交不起首付，這一做法釋放了市民購買壓力。

    八大措施解決住房問題

    林鄭月娥在施政報告中訂立了一個清晰目標：要讓每一個香港人及家人，不再需要為住房問題煞費思量，都可以在香港建立一個屬于自己的家。

    為了實現這個目標，確保各目標家庭“供得起，買得起”，施政報告公布了八大措施，協助港人置業。

    第一，大幅增加過渡性房屋項目，在未來三年提供1萬個單位，以紓緩居住環境惡劣和長時間輪候公屋家庭的壓力。政府為此預留資金費用由早前公布的20億港元增加至50億港元。

    第二，為非公屋、非綜援的低收入住戶，包括輪候公屋人士，提供生活津貼，將于下個年度先后發放兩次。

    第三，研究重建香港房委會旗下的工廠大廈作為公營房屋，增加出租公屋的供應。

    第四，目前39個“租者置其屋計劃”（簡稱“租置計劃”）屋邨中，約有4.2萬個未售出單位，平均定價約為評估市值的二折。房委會將積極部署，加快出售這些單位。

    第五，今年將繼續出售合共約8600個居屋和“綠置居”單位，預計2020年可高達約12000個，以盡快滿足市民的置業期望。

    所謂“居屋”，是居者有其屋計劃，主要是為一些收入不足以購買私人樓宇，又不合資格（或不愿意）入住公屋的市民提供另一種選擇。此計劃內興建的屋苑通稱居屋。“綠置居”，原稱為“綠表置居先導計劃”，由香港政府建議房委會選擇合適的正在興建的公屋項目，以先導計劃形式出售給主要為現有公屋租戶的合資格“綠表”人士，單位定價比傳統居屋低廉。

    第六，今年繼續推出3000個“白表居屋第二市場計劃”，以滿足更多白表人士的置業需求。所謂白表人士，是既無私人樓宇，又不滿足公屋申請者的人士。

    第七，將在2020年第一季出售安達臣道一幅私人住宅用地，落地第二個“首置”（首次購房）先導項目，用賣地條款規定發展商除興建私人住宅單位外，須興建約1000個“首置”單位，并以低于市價賣給合資格人士。

    第八，放寬按揭計劃樓價上限。即首次購房人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由目前的400萬港元提升至800萬港元，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬港元提升至1000萬港元，后者包括自用樓換樓按揭。

    對于首次置業者來說，以前購買總價400萬港元的房屋，才可實現一成首付，但現在提高到了800萬港元。一套800萬港元的房子，首付只需要80萬港元，剩下720萬港元貸款，以目前香港按揭利息2.475%計算，還款期限30年，每月按揭還款28355港元。

    不過，購房需求增加也可能會進一步刺激樓價上漲。證券時報記者獲悉，在香港特區政府出臺放寬按揭成數政策后，大圍區內即有兩成放盤業主反價封盤，反價幅度達5%～10%。例如名城1期3座底層NA室，實用面積677平方尺，原本1050萬港元放盤，但業主得知樓按放寬后，即時加價至1150萬港元。

    繼續推進填海計劃

    要滿足市民對住房的殷切需求，就要持之以恒增加可建屋的土地。林鄭月娥提出由政府主導用地和基建的規劃，并為確立的公共用途收回所需的私人土地，讓市民看到不論是短、中、長期開拓的土地，政府都會全力以赴，讓土地為民所用。

    具體來說，政府會加快規劃，然后運用《收回土地條例》和其他使用條例，收回以下三類私人土地用作百分百公營房屋和香港設施發展。其一，可能具發展潛力，但未納入新發展區或其他發展項目，大部分屬私人擁有的新界棕地，約450公頃，改劃政府用地，作房屋用途。其二，位于各區法定分區計劃大綱圖上，已劃作高密度房屋發展，但因各種原因仍未有發展計劃，而評估后認為適合作公營房屋發展的私人土地。其三，收回位于市區并適合作高密度房屋發展的茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯合村寮屋區的私人土地，以加快發展這些合共七公頃的市區用地，重建為以公營房屋為主的新小區。截至目前，政府已知會收回的私人土地約700公頃，預計其中400多公頃會在未來五年間收回，遠多于過去五年收回的20公頃。

    然而，上述通過改變現有用途作房屋發展的土地并非取之不盡。因此，特區政府決定繼續推動“明日大嶼愿景”計劃填海造地，提倡多管齊下保障土地供應，包括在中部水域填海發展交椅洲人工島和其他維港以外近岸填海的選項。其中，交椅洲人工島將為香港提供1000公頃的土地。

    林鄭月娥表示，每項土地發展工作都充滿挑戰，但會通過定期更新《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》和按年檢視《長遠房屋策略》下的供應目標，為不同收入的市民提供置業機會，讓香港市民“買得起、供得起”樓。