本報記者 彭妍

    近期，LPR（貸款市場報價利率）下調后，不同城市房貸利率呈現差異化調整策略。

    其中，北京、上海等一線城市多家銀行率先響應，將首套房貸款利率調降至3.05%；而蘇州、南京、廣州等城市則通過靈活調控加點幅度，將首套房貸款利率穩定在3%水平。與此同時，新增房貸與存量房貸利率如何跟進調整，成為購房者與投資者關注的焦點。

    呈現分化演變態勢

    5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2025年5月20日貸款市場報價利率為：1年期LPR為3%，5年期以上LPR為3.5%，兩個品種LPR均較前值下調10個基點。

    伴隨市場動態調整，各地首套房貸款利率呈現出分化演變態勢。北京、上海等一線城市的銀行率先響應。記者從北京多家銀行個貸部門獲悉，目前房貸利率已完成新一輪下調：新發放的首套房貸款執行3.05%的利率標準；二套房方面，五環內商貸利率調整為3.45%，五環外商貸利率則降至3.25%。上海多家銀行也將首套房貸款利率統一調整為3.05%，主城區二套房貸款利率調至3.45%，臨港、嘉定等區域二套房貸款利率則為3.25%。

    然而，并非所有城市都直接跟隨LPR下調首套房貸款利率。廣州、蘇州、南京、合肥等城市此前首套房貸款利率已達3%，在本次LPR下調后，通過調整加點幅度維持3%的利率底線。以廣州地區為例，在LPR下調前，部分銀行首套房貸款利率執行LPR-60個基點，即3%；LPR下調后，銀行將加點幅度調整為LPR-50個基點，實際利率仍為3%，維持不變。

    據悉，LPR下降并不直接意味著新增房貸利率一定下降，房貸實際利率是由LPR與加點組成，加點由銀行根據自身情況等因素確定，不同銀行、不同地區的加點情況有所差異，這就導致了新增房貸利率在不同城市的表現不盡相同。

    東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時表示，近期部分地區對房貸利率加點進行策略性調整，核心目標在于維持房貸實際利率在3%以上的合理區間。那些積極調降房貸利率加點的城市，普遍呈現出樓市活躍度回暖態勢。這一現象折射出當地房貸市場格局的轉變，銀行在房貸業務中掌握更多定價主動權。從房地產市場整體發展趨勢來看，隨著市場環境動態演變，上述城市的銀行有望循序漸進地下調房貸利率，進一步激發住房消費潛力。

    新舊房貸利率調整路徑引關注

    此次LPR調整不僅牽動著新增房貸客戶，也引發存量房貸客戶對利率下降的期待。據了解，新增房貸將直接以最新LPR為基準定價，最快于次日執行；而存量房貸利率調整則需遵循貸款合同約定的“重定價日”（借款人與銀行約定利率調整的日期）規則。

    某國有大行個貸部負責人對《證券日報》記者表示，存量房貸利率的調整與貸款合同中約定的“重定價日”緊密相關。如果借款人的重定價日為每年1月1日，且重定價周期為1年，那么即使LPR在5月份下調，房貸利率也不會立即改變，需等到下一個重定價日，也就是2026年1月1日才能按照新的LPR進行調整。若重定價周期已調整為3個月，調整后的重定價日為1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，那么這類房貸利率將在7月1日迎來調整。

    對于購房者而言，LPR下調意味著貸款成本直接降低。以北京地區為例，此次調整前，首套房貸款利率為3.15%（LPR-45個基點），在LPR下調后，首套房貸款利率變為3.05%，這使得購房者的還款壓力進一步減輕。假設購房者貸款100萬元，還款期限為30年，采用等額本息還款方式，調整前每月還款額約為4491元，總利息支出約為61.68萬元；調整后每月還款額降至4437元，總利息支出減少至59.73萬元，每月還款額減少了54元，總利息支出減少約1.95萬元。

    中指研究院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，此次5年期以上LPR下調，有助于引導各地房貸利率進一步下行，持續降低購房者的置業成本，支持居民住房需求釋放，對鞏固房地產市場穩定態勢將發揮積極作用。此外，本次LPR下調也將帶動存量房貸利率調整。在房貸利率重定價日后，存量房貸利率將隨之降低，從而減輕已購房居民的還貸壓力，穩定購房者預期。

    展望未來，業內專家認為LPR和房貸利率仍有下降空間。王青表示，2025年LPR仍有進一步下調空間。考慮到穩樓市政策需要進一步加力，特別是5月7日央行宣布下調公積金貸款利率0.25個百分點，為后期居民商業房貸利率下調打開了空間，接下來監管部門有可能通過單獨引導5年期以上LPR報價下行等方式，推動居民房貸利率更大幅度下調。