本報記者 冷翠華

    華安財保資產管理有限責任公司設立的“華安—長沙城發片區改造債權投資計劃”近日完成登記。這是險資機構進行不動產投資的案例之一。今年以來，險資機構繼續加大不動產領域的投資力度，收租類物業備受險資歡迎。

    與此同時，近年險資進行不動產投資的形式正在發生深刻變化，從以前主要投資地產股轉向多元投資，且更注重長期投資回報。其投資方式包括設立債權投資計劃、成立私募股權基金收購地產項目公司的股權、加大以不動產項目為底層資產的公募REITs（不動產投資信托基金）的配置力度等。

    以多種方式參與投資

    以多種方式參與不動產投資，正在成為險資重要的資產配置方式之一。

    例如，部分險資機構通過私募股權基金直接收購不動產項目公司的股權。天眼查APP最新數據顯示，坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）（以下簡稱“坤華天津”）對外投資項目合計已達14個，全部為收購萬達系商業地產的項目公司股權，對其中12家公司的持股比例為100%，對另外兩家公司的持股比例為99.99%。

    坤華天津成立于2023年底，至今僅一年多時間，由新華人壽保險股份有限公司（以下簡稱“新華保險”）持股99.9%，中金資本運營有限公司持股0.1%。由此可見，新華保險在不動產領域投資力度較大。

    部分險資機構聯合投資機構設立住房租賃私募股權基金。例如，今年新華保險、大家人壽保險股份有限公司聯合攜手萬科集團旗下住房租賃平臺等，成立萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合伙企業（有限合伙），前二者分別持股約59.9%和30%。

    北京排排網保險代理有限公司總經理楊帆對《證券日報》記者表示，住房租賃股權投資基金主要專注于住房租賃市場，更注重長期穩定收益，這種投資模式有助于整合資源、優化配置，推動住房租賃市場健康發展。同時，通過股權投資方式，可以更好地分享住房租賃市場未來的紅利，實現長期穩健回報。

    中國人壽保險股份有限公司（以下簡稱“中國人壽”）則擬與財信吉祥人壽保險股份有限公司等聯合成立北京平準基礎設施不動產投資基金合伙企業（有限合伙）（以下簡稱“合伙企業”）。中國人壽認繳出資35億元，國壽資本投資有限公司將作為合伙企業的管理人。該合伙企業將以國家戰略為契機，對基礎設施公募REITs進行投資。

    險資機構還通過直接認購REITs等方式加大不動產領域的投資力度。例如，3月14日，華夏華潤商業REIT作為首批消費類公募REITs成功發行上市，中國人壽系統內資金共認購約6.86億元，占總募集規模的10%，成為第一大外部投資人。

    收租物業受歡迎

    業內人士分析認為，與前些年重倉地產股不同，近兩年險資的不動產投資方式更加多元，且無論是收購以商業綜合體為主的不動產項目公司的股權，還是瞄準住房租賃市場，抑或是設立基礎設施不動產投資私募基金，這些投資都有一個共同特點，即更加注重底層資產本身的投資價值，且注重租金等長期收益。

    從險資在不動產領域的新增投資案例來看，近年其對存量商業地產、辦公樓、康養地產、長租公寓等領域的物權投資明顯增加，當“房東”的趨勢加深，底層資產出租、運營等產生的收益也逐漸成為險資追求長期穩定投資收益的重要路徑。

    中國平安保險（集團）股份有限公司（以下簡稱“中國平安”）副總經理、擬任首席財務官付欣在近日舉行的2024年度業績發布會上表示，中國平安不動產投資敞口持續收窄，同時，公司配置了可以產生穩定現金流的收租物業，這部分的穩定現金流為投資的可持續性提供了非常好的壓艙石，敞口收窄疊加資產穩健性高，確保了能夠提供長期現金流。

    仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜對《證券日報》記者分析道，地產投資具有較長投資周期的特性，這與險資的久期相契合。地產投資為險資開辟了更多與長期負債期限相匹配的資產選擇，優化其資產配置。近年來，險資持續發掘優質不動產項目的投資機會，在當前房地產行業調整以及利率下行的背景下，一些優質不動產項目已經顯現出很高的性價比，例如，一線城市商業地產的租金收益率大約在5.5%至6.5%之間，這無疑有助于提高保險公司的整體投資收益率。

    楊帆認為，險資加大在地產領域的投資，將有助于優化整體資產配置格局，實現資產多元化，降低投資風險。同時，隨著房地產市場逐步回暖和監管政策的支持，預計險資在房地產領域的投資規模將保持穩定增長。房地產在險資資產配置中的比例將保持在合理水平，既能有效控制風險，也有助于提升投資收益率。

    受訪業界人士一致認為，對于房地產市場來說，險資的介入有助于穩定樓市預期，推動房地產市場平穩健康發展；通過投資房地產，險資可以為實體經濟提供長期資金支持，促進經濟結構調整和升級。整體來看，預計未來險資還會繼續加大對房地產市場的投資力度。