王麗新

    “市場整體處于膠著狀態(tài)，明顯跌過頭了。”在日前萬科2023年中期業(yè)績會上，董事局主席郁亮直言，房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)脫胎換骨式的變化還需比較長的時間。

    一個行業(yè)進(jìn)入風(fēng)險出清和深度調(diào)整期，背后肯定是供求出現(xiàn)本質(zhì)變化。當(dāng)前，人民群眾對于住房和建設(shè)的需求從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展站到了新的歷史起點(diǎn)上。靠高杠桿驅(qū)動的“以規(guī)模論英雄”時代已結(jié)束，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，未來市場需要什么樣的房企？當(dāng)下該為之做哪些努力？

    不妨以萬科為例，從2014年郁亮提出樓市進(jìn)入白銀時代，到2018年行業(yè)處在高光時刻時發(fā)出“活下去，活得久，活得好”的居安思危之聲，萬科每一次對市場的預(yù)判，都是在尋求未來要怎么做的一次反思。反思之后，萬科的不變與改變，是其給自己上的保險。

    現(xiàn)金流安全是底線。過去，上市房企想要拿到低成本融資，銷售規(guī)模排名、土地儲備貨值、資產(chǎn)負(fù)債率是否踏過80%紅線等很重要，是衡量企業(yè)估值、信用評級等基本面的關(guān)鍵指數(shù)。人口紅利和金融紅利加持下，部分房企確實曾一度嘗到“甜頭”。但有安全意識的房企，歷來重視銷售回款率，尤其是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，萬科猶如是。

    截至2023年6月底，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為28.5億元，連續(xù)14年為正。從整體財務(wù)盤面看，凈負(fù)債率49.5%，處于行業(yè)低位，貨幣資金1221.8億元，現(xiàn)金短債比為2.7倍。有了現(xiàn)金流的安全，意味著可以保持企業(yè)正常經(jīng)營活動，可以說，這是萬科為“活下去”上的保險。

    但要想“活得久”，需要夯實第二增長曲線打開新局面。地產(chǎn)下半場，從開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為發(fā)展商，甚至是美好生活服務(wù)商，布局和深耕運(yùn)營服務(wù)性業(yè)務(wù)是獲得穿越周期能力的關(guān)鍵，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)能創(chuàng)造長期、穩(wěn)定的回報，錘煉“風(fēng)險低、抗波動”的韌性。

    近年來，萬科堅持開發(fā)與經(jīng)營服務(wù)并重，在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)上做了嘗試，交了學(xué)費(fèi)，所幸商業(yè)、長租房、物業(yè)服務(wù)、物流等業(yè)務(wù)已步入收獲期。截至2023年6月底，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.3億元，同比增長11.9%，對集團(tuán)正向盈利貢獻(xiàn)頗多。更重要的是，隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的開展，有望打開新的融資渠道。從這一點(diǎn)看，非房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的成長，或許是萬科“活得久”的秘鑰，也可能是其未來在資本市場拿到更高估值的砝碼。

    可“活得久”不意味著“活得好”。身為上市公司，從房地產(chǎn)行業(yè)未來估值邏輯出發(fā)，相信規(guī)模將不再是指揮棒，ROE（凈資產(chǎn)收益率）排序會被前置，會成為衡量一家地產(chǎn)企業(yè)是否為真正“三好生”至關(guān)重要的標(biāo)準(zhǔn)，這也將是行業(yè)修復(fù)利潤表的核心所在。

    從當(dāng)下看，即便是銷售表現(xiàn)較好的房企盈利壓力依舊很大，萬科也不例外。截至2023年6月底，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤未足百億元，有所下降，毛利率水平也承壓。但要意識到，行業(yè)正處在風(fēng)險出清過程中，存貨及投資物業(yè)賬面價值縮水，這是短期波動，毛利率會穩(wěn)定在一個較為合理的水平線。待行業(yè)重新走向正軌，既做好開發(fā)性產(chǎn)品，又做好服務(wù)性產(chǎn)品，提升品牌溢價空間，更是提升盈利能力的有效途徑，這是“活得好”，也是為股東創(chuàng)造價值，為客戶創(chuàng)造更好消費(fèi)體驗的根本。

    當(dāng)然，不管市場環(huán)境如何，想要做百年老店，當(dāng)做好穿越多個周期的思想準(zhǔn)備，亦要有堅持長期主義的勇氣，有信心扛得住挑戰(zhàn)，才等得到春天。撥開迷霧錨定方向，頭部房企更需保持符合市場的戰(zhàn)略定力，不斷努力。

（編輯 喬川川）