王麗新

    一紙境外債務重組正式生效公告，融創中國（以下簡稱“融創”）股價上漲12%（以11月21日收盤價計）。經歷諸多艱難，耗時18個月，整體化解約900億元的債務風險，融創成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企，給行業帶來一絲曙光。

    當前，房地產行業正處在轉型期，企業的債務重組十分復雜，很難一蹴而就。據不完全統計，自2021年下半年以來，已有超50家上市房企啟動債務重組，鑒于市場行情波動，有些房企已“半途而廢”。

    在筆者看來，融創能闖關成功拿下關鍵一役，意味著大型房企在債務處置和風險化解方面趟出了一條行之有效的路，提振了市場信心。這是各方攜手，諸多涉事主體合力共同推進的結果。

    首先，房地產利好政策頻出，對民營房企紓困化險提供有力支持。今年以來，從中央到地方，多部門多地密集出臺樓市利好政策，下調二套房利率政策下限、統一全國層面首付款比例政策下限、“認房不用認貸”、加大民營企業債券融資支持工具支持力度、一視同仁滿足房企合理融資需求、有序化解大型房企債務風險……支持性政策接踵而至，且力度空前。

    隨著政策組合拳持續發力，一二線重點城市新房市場率先恢復，“保交樓”工作扎實推進，房地產市場出現企穩回升趨勢。宏觀經濟指數、樓市銷售情況轉好，給底層資產質地較好的出險房企債務重組增加了成功系數。

    其次，債務重組方案創新務實，考慮了債權人不同訴求。據悉，融創債權人涉及2019個主體，涵蓋長線基金、對沖基金、商業銀行，以及個人投資者，涉債規模約達百億美元。此番境外債重組，融創給出了置換新上市的美元票據、強制可轉換債券、可轉換債券以及融創服務股權四種主要化債方式。從最終結果來看，債權人對重組方案給出99.75%的同意票，創下行業最高紀錄。

    創新和務實體現在兩方面，一是考慮了不同投資人的心態和訴求，大股東孫宏斌將此前借給公司的4.5億美元無息借款以與其他債權人相同的條件，帶頭將借款轉為強制可轉債；二是主動提高強制可轉換債的認購額度、同時調低轉股價格的菜單式重組方案，更快更多地實現轉股。

    當然，融創當前未售土儲貨值約1.38萬億元，七成位于一二線城市，底層資產質量較好，是贏得債權人投同意票的重要砝碼。此外，孫宏斌個人無息借款給融創及以個人財產為融創境內部分公司債做無限擔保的態度，是加分項。

    第三，為出險房企化債提供參考樣本，確保“保交付”資金投入規模，加快行業風險出清進程。此番融創債務重組成功，更大的意義在于給其他出險房企提供了可參考樣本和化債路徑。當然，不同房企底層資產質地不同，真實財務報表和抗壓能力不同，化債方案或許不能全完照搬復制，但卻可“因企施策”取長補短，找到適合自身的化債方案。

    更重要的是，暫緩兌付債務，意味著企業有機會將有限的不被限制的資金投入到“保交樓”工作當中，融創今年定下30萬套“保交樓”目標，若能順利完成，停工項目會因此而減少，利民生。若成功化債房企持續擴容，未來2年至3年將避免二次“出險”危機，屆時將切實有效加大“保交付”規模，持續修復市場信心。

    前路微光已亮，仍需房地產企業砥礪前行，緊抓“因城施策”窗口期，盡快恢復靠經營實現造血的功能，穩住經營現金流盤面。向光而行，才有機會越變越好。