本報記者 張文湘

    見習記者 金婉霞

    當前，為應對房地產市場供求關系已發生重大變化這一新形勢，產業鏈上下游企業正多方求變。

    原本以基礎設施建設為主營業務的企業該如何轉型？成立于1998年的上海浦東建設股份有限公司（以下簡稱“浦東建設”）交出了自己的答卷：通過聚焦特色產業園區投資建設運營，發揮公司優勢能力，拓寬公司營收來源，同時助推區域產業轉型。

    日前，《證券日報》記者深入走訪金橋德勤產業園了解到，該園區總建筑面積僅約5.6萬平方米，卻已有多家估值頗高的科創企業或附屬機構確定入駐。該產業園，正是由浦東建設投建于2023年。

    “公司發揮基建優勢，通過延伸產業鏈、與專業生態圈伙伴合作等方式，以‘房東+股東+產業平臺’的新模式來建設運營科技類產業園區，探索新的業務發展路徑。”浦東建設董事長楊明向《證券日報》記者表示。

    挺進產業園區賽道

    謀劃業務轉型之前的浦東建設，是一家以工程建設為主業的企業，其為何挺進產業園區投建運營賽道？在楊明看來，這與產業環境相關，一方面，房地產行業進入深度調整期，建筑行業受影響。另一方面，浦東建設作為建筑企業，正與行業內企業共同面對市場飽和、競爭加劇、成本上升等多重挑戰，并且已經體現到了公司的財務數據上。

    浦東建設2022年、2023年營業收入均出現了同比增長幅度放緩的情況。2024年前三季度，公司的營業收入同比增長幅度已降至個位數，與此同時，凈利潤出現同比下降。

    為拓寬營收來源，浦東建設計劃從傳統的施工企業逐步轉變為市政基礎設施“投資建設商”，并積極向“科技型全產業鏈基礎設施投資建設運營商”戰略轉型。其中，園區開發是公司業務轉型的一大重點。

    2019年，科創板正式開板，考慮到浦東建設未來五年到十年的發展，公司決定在下游科技類產業園的投資建設及運營方面做一些探索和嘗試。楊明表示，公司過去深耕基建領域，打造了項目集成管理、投融資、資產證券化三大核心業務能力。在科技驅動發展的新時代，浦東建設希望將原有的經驗能力，繼續復用到科技類產業園區的開發上。

    經過多年布局，浦東建設的轉型效果已初步顯現。據金橋德勤產業園現場工作人員介紹，此前的金橋德勤產業園是以自用為主的傳統商務辦公園區，2023年，浦東建設對園區進行了重新定位、建設，目前已轉型成為聚焦生物科技產業的科技創新園區。

    在浦東周家渡區域，浦東建設則錨定世博地區人工智能、集成電路設計產業集聚需求，打造了名為“TOP芯聯”的特色精品新經濟產業園區。

    截至目前，浦東建設投建運營的金橋德勤產業園、“TOP芯聯”產業園累計已有20萬平方米的總運營規模，未來將謀劃更高量級的規模化運營。

    中國房地產數據研究院院長陳晟表示，當前，科技類產業園區是政策重點支持對象。從世界各國科技類產業園區的發展情況來看，其存在著比較旺盛的市場需求。

    戰略轉型絕非易事

    錨定投建運營產業園區業務進行戰略轉型，對浦東建設而言絕非易事。一般來說，想要做好產業地產運營服務商，一是要有產業資源，二是要輕重資產模式并舉，三是要有長期資本支持。如此來看，浦東建設仍有許多障礙需要攻克。

    中國城市專家智庫委員會常務副秘書長林先平認為，積極向產業園區運營商轉型是構建新商業模式的一個重要抓手，但也存在一定短板，“科技類產業園區需要更加注重對創新、創業、人才等方面的支持和服務，更注重與政府、企業、金融機構等各方面的合作。”

    大得創同（上海）科技有限公司負責人朱鵬程博士表示，以生物科技產業園為例，生物科技產業具有鮮明的重資產特性，實驗室的建設需要大筆投資，后續還需繁雜的運營管理服務來支持。

    對于在工程行業獲獎無數的浦東建設而言，這恰是優勢。

    生物科技公司英矽智能科技（上海）有限公司（以下簡稱“英矽智能”）是入駐金橋德勤產業園的一家企業。

    英矽智能聯合首席執行官兼首席科學官任峰博士向記者表示，公司實驗室的設計方案系由公司與浦東建設共同商定，按照公司需求，實現了“定制化交付”；入駐園區后，類似廢棄物處理、實驗室管理等繁瑣又重要的事項，均可由園區進行統一管理，“公司‘拎包入住’，可以將更多人力和精力集中在研發上。”

    “產業園區開發商擁有豐富的土地資源和資金實力，能夠快速構建產業園區的基礎設施和配套服務。”林先平說。

    筑巢引鳳，當好房東，這對浦東建設而言，既為園區的后續發展打開了想象空間，也可賦能區域經濟發展。

    如今，英矽智能已逐漸成為國內AI+藥物研發領域的“獨角獸”；干細胞龍頭企業華夏源細胞工程集團股份有限公司入駐浦東建設旗下園區后，在園區內建設了可實現類器官標準化、自動化培養的技術平臺，可進一步賦能新藥篩選和個性化治療方案的開發；由生物醫藥科學家、企業家領銜運營的生物醫藥專業孵化器“浦發·新原力孵化器”入駐運營，并成功舉辦了多期投資路演，為區域發展引入了新的產業資源。

    楊明透露，浦東建設已與浙江清華長三角研究院、香港生物科技協會等合作，共同推動優質科研項目技術成果轉化，“浦東建設的優勢在于硬件建設、資金規模等，與具備產業資源的平臺合作可以實現優勢互補、強強聯合。”

    投資收益來自三方面

    這一新業務又將如何賦能企業的經營發展、實現正循環？

    在楊明看來，未來，浦東建設在產業園區投資收益主要將來自三個方面：一是園區資產經營所帶來的租金回報；二是圍繞REITs等證券化方式打通“投融建運退”良性循環；三是分享園區科創企業成長所帶來的投資收益。

    浦東建設曾先后參與了浦東科創母基金、張江燧鋒科創基金、海望引領基金的投資。公司還曾于2024年12月13日披露公告稱，擬出資超2億元參與設立上海浦發協同創業投資基金合伙企業（有限合伙）。

    “基金將重點投資于創新創業科技型企業和高成長企業，積極引入浦東建設投建運營的產業園區內，全面促進浦東建設特色產業園區的培育和發展。”浦東建設相關負責人說。

    浦東建設不僅為園區內企業提供投融資助力，更重要的是可以賦能企業成長，“公司將利用自身的產業資源優勢、政策優勢等，向被投資企業提供可覆蓋企業發展全生命周期的‘驛站’式服務。”楊明稱。

    在硬件、軟件及資金的多重加持下，浦東建設投建運營的產業園區對于企業的吸引力正在形成。今年1月份，浦東建設積極對接已投基金參與英矽智能的E輪融資，同時英矽智能也宣布將與浦東建設繼續攜手，共同建設行業標桿性的AI自動化實驗室。

    楊明最后表示，浦東建設將繼續加強產業研究以探索園區特色產業發展方向，圍繞浦東六大硬核產業細分領域，營造具有一定規模和能級的產業集群。

    展望未來，林先平認為，科技類產業園區的發展前景非常廣闊。隨著科技的不斷進步，產業結構的不斷升級，科技類產業園區有望成為推動未來經濟發展的重要載體。