本報記者 王麗新

    時至今日，黃少媚出任新世界發展有限公司執行董事兼行政總裁將近一年。經歷一番風雨之后的新世界發展有限公司（以下簡稱“新世界”），開始走上正軌。

    近日，黃少媚與《證券日報》記者進行了一場深度交流。“在當前市場環境下，保現金流很重要。”黃少媚坦言，“美聯儲降息疊加香港樓市趨穩，對我們是利好信號。在這個背景下，為了穩定現金流，我們要做的就是加大銷售。這也是新財年上調銷售目標的驅動力。”

    履新以來，黃少媚帶領團隊打了兩場勝仗，一是經過與銀行長達數月的談判，拿下了882億港元再融資，創下香港有史以來最大一樁此類貸款案；二是上半年在中國香港推出兩大新盤。其中，皇都項目實現認購率超45倍且開盤售罄，還創下年初港島區新盤呎價（每平方英尺的房屋價格）最高紀錄。此外，截至今年10月底，滶晨項目合約銷售額超過114億港元，成為2025年中國香港新房市場“吸金王”。

    打完這兩場勝仗，“不僅金融機構、投資者對我們更有信心，所有同事精神面貌也煥然一新。”黃少媚稱，面對行業調整，新世界將財務韌性作為關鍵抓手，落實“七項減債策略”。2025財年實現去杠桿、改善現金流的突破，核心經營溢利60億港元，經營性現金流回正。

    對內地市場信心十足

    在黃少媚眼中，未來房地產市場是有空間的，但比拼的是品質。新世界是老牌房企，對產品力的極致追求，會與行業高質量發展同頻共振，把好產品、好服務、好品質帶給業主，就有望贏得更大的發展機遇。

    對于當前的房地產市場，黃少媚明確表示，有信心。這份信心來自內地和香港兩大市場的需求支撐力。她表示，當前香港經濟正處于回穩上揚的關鍵階段。香港樓市本身有扎實的市場需求支撐，優才計劃、高才通計劃正持續吸引人才流入。今年5月份以來，香港樓市不再是簡單的回暖，而是整體活躍度在提升。而內地更是一個龐大的市場，尤其大灣區和長三角兩個核心區域，始終保持著強勁的發展動力。

    “城市間雖然存在分化現象，但這對我們而言不是挑戰，而是更精準布局的機會，我們會確保每一步布局都貼合市場需求。”黃少媚稱，內地城市更新市場潛力大，舊改需求旺盛，能提升城市空間質量與功能。近年來，新世界主要以城市更新的方式獲取土地。

    據新世界方面透露，2025財年，新世界在中國內地的總合約銷售額約為140億元，其中以大灣區為核心的南部地區貢獻最為突出，占比接近52%。2026財年，新世界將重點推進深圳龍崗188項目銷售；位于深圳西麗的城市更新項目也已經全面完成拆除工作，項目實施主體已拿到政府正式批復，將于2026財年推售。

    至于開發模式，“我們通過政企合作以及引入戰略合作伙伴聯合開發。”黃少媚補充表示，大灣區的融合促進，讓香港和內地兩個市場在互相競爭中展現出各自優勢，這是不同思維碰撞、求同存異的發展過程。

    在這一發展過程中，黃少媚對內地市場“抱有十足的信心”，也有投資規劃。在她看來，投資房地產，首要的是選擇區域與城市。尤其在當前各個城市陸續取消限制性政策的背景下，資金會愈發向經濟基礎好、產業優勢明顯的地區集中。

    “未來，我們會更多地投向住宅，把握好住宅這種業態的現金投入和產出的機會，實現長期和短期收益的平衡。”黃少媚如是稱。

    順應房地產新發展模式

    接下來，針對香港和內地兩個市場怎么分配資源，又如何平衡“控負債”與“投未來”？這對黃少媚，對新世界都至關重要。

    “順應房地產新發展模式，以‘銷售物業+經營性資產’雙輪驅動為核心戰略。”這是黃少媚給出的答案。她表示，一方面依托優質銷售項目達成業績目標；另一方面憑借經營性資產夯實穩健運營根基，有效平衡短期收益與長期發展。

    在清晰的戰略和明確的打法指引下，頂著壓力完成再融資之后，黃少媚一直在打通新世界發展和新世界發展旗下子公司新世界中國（內地業務主體）兩個主體的經營管理體系，奉行的主旨是“開源節流”，提升中間的利潤。

    在黃少媚看來，調整之后，新世界的隊伍更加精干，對每個城市更有把控力，既能靈活地去處理存量，也能靈活地去創造增量。比如針對銷售，“如果香港市場行情好，我們就發力香港業務，加速資金回籠；如果深圳市場好，那我們就聚焦深圳市場（變現）。”

    言語之間，黃少媚對現金流的重視，可見一斑。但對于新世界而言，旗下商業品牌K11，既是靠收租創造現金流的穩定器，又是在同質化競爭激烈的商業環境中需要重資產運營的價值壁壘。

    “文化商業是K11區別于其他商業體的核心競爭力，它走在了所有商場的同質化競爭前沿。無論是高端還是年輕化項目，K11都會繼續強化其文化內核，將文化IP轉化為沉浸式體驗空間，增強與消費者的連接。”黃少媚表示。

    今年4月份，深圳K11 ECOAST開業；國慶前夕，廣州第二座K11——漢溪K11啟幕，開業僅一周便累計吸引客流接近70萬人次。接下來，上海K11 ELYSEA、杭州K11等項目會陸續亮相，持續豐富商業布局。上海ELYSEA已宣布愛馬仕為項目寫字樓意向客戶，杭州望江新城綜合體寫字樓以及商業街已經逐步交付，項目二期已經封頂，綜合體內的杭州K11預計于2027年第四季度逐步開業。

    從黃少媚接任以來對商業地產業務的管理態度來看，文化藝術仍舊是新世界旗下K11的內核。比如，今年上海淮海路的K11購物藝術中心舉辦了“久仰了蘇東坡”沉浸式展覽。

    不過，黃少媚對其運營核心邏輯有著更為理性的認識，即“經營商場做藝術展，不一定是為了銷售，更重要的是讓商場擁有文化的基因，這個基因會幫助我們的品牌脫穎而出。但回到商業的本質，我們還是要賺錢的。”她表示，開源節流之后，K11走上了比較好的道路，租金和凈利潤越來越高，在行業內表現優異。

    至于新世界旗下商業地產會不會嘗試走輕資產化的路徑？黃少媚直言，“目前，我們尚未將輕資產作為近期發展重點，但將持續評估其可行性。新世界的發展策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市場而導致資源分散。如有相關計劃，我們必會在團隊與策略準備周全后審慎推進。”

    回望過去這一財年，在“銷售物業+經營性資產”雙輪驅動之下，新世界展現出在行業轉型期的堅守與韌性，依托香港和內地市場的業績表現，逐步克服了減債、回籠現金以及再融資的困難。對新財年的工作安排，黃少媚是積極且明晰的，“我們將繼續聚焦主業，改善現金流，堅持做好債務管控，精簡成本開支，優化營運效率及管治能力。”