證券時報記者 張達

    9月7日，住建部發布《住房租賃條例》征求意見稿，從出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監管、法律責任等多方面對租賃市場的秩序進行規范。其中明確提出，住房租賃合同需網簽備案，住房租賃企業不得違規使用“租金貸”，存在“高收低出”、“長收短付”等高風險經營行為的企業將被列入經營異常名錄，將多渠道增加租賃住房供應，對于租金上漲過快的將采取必要措施穩定租金水平。

    征求意見稿對住房租賃合同提出了網簽備案要求，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。住房租賃企業租賃住房或者房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。

    “過去租賃市場在備案方面幾乎是空白的，此次明確了各類租賃合同都必須備案的規定。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，該內容有很大的創新和約束性。同時，承租人在申請公共服務時，相關部門需要查詢備案信息，該規定使得“備案”在合同中的地位大增，類似備案的模式，有助于促進租賃市場的健康發展。

    對于近期市場上出現的長租公寓企業因“高收低出”、“長收短付”、“租金貸”等高風險經營行為而爆雷跑路的現象，征求意見稿也提出明確監管要求。其中明確提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。另外，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。同時，直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。

    另外，對于租金價格，征求意見稿還提出，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

    對此，嚴躍進認為，這意味著“穩租金”成為監管核心，第一，租金指導制度將加快建立，體現了政府對于租賃市場引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念。第二，租金公示制度將加快建立，后續各個區域和不同住房都會公布相關租金信息。第三，租金監管制度將加快建立，“穩租金”概念提出，成為“穩房價、穩地價、穩預期”后的第四個“穩”，后續租賃市場發展的過程中，租金穩定也會成為考核各級政府的一項重要內容。

    此外，征求意見稿還提出扶持政策，鼓勵多渠道增加租賃住房供應，給住房租賃企業金融、稅收、土地等方面的優惠政策。同時，也明確了對于違法違規的市場主體的懲戒措施。

    貝殼研究院高級分析師黃卉認為，伴隨著我國住房租賃行業的快速發展，市場參與主體的種類和數量不斷擴大，市場運行的規則也日益復雜，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管。行業此前出現了長租公寓企業跑路、租金貸、虛假房源等一系列問題，影響了租客和房東的權益。征求意見稿從租賃出租和承租、租賃企業和經紀活動監管等方面對租賃市場的主體行為進行了規范和約束，能有效規范市場秩序，推動租賃市場監管制度化、常態化。