本報訊 （記者毛藝融）2021年6月21日，首批9只公募REITs（不動產投資信托基金）成功上市，標志著我國基礎設施公募REITs試點正式落地。其中，中金普洛斯、東吳蘇園、富國首創水務、浙商滬杭甬、華安張江產業園共5只REITs在上交所首發上市，募資規模合計166億元，拉開了滬市REITS蓬勃發展的序幕。

    截至6月5日收盤，距首批REITs上市過去不到4年時間，全市場公募REITs總市值達到2019.91億元，為歷史首次突破2000億元；其中上交所REITs總市值1352億元，占比67%。中證REITs全收益指數收于1107.35點，創2023年3月6日以來新高。

    一級市場逐步擴容

    資產類型不斷增加

    REITs資產規模增加。截至2025年6月5日，上交所共有44單REITs產品上市，數量較2023年底增加一倍；募集規模1216億元，市場占比近七成。

    產權類方面，園區項目全市場17單，其中上交所12單，募集規模203億元；倉儲物流項目全市場9單，其中上交所5單，募集規模138億元；消費項目全市場8單，其中上交所4單，募集規模63億元；保障性租賃住房項目全市場8單，其中上交所6單，募集規模95億元。

    經營權類方面，能源項目全市場7單，其中上交所5單，募集規模143億元；交通項目全市場13單，其中上交所10單，募集規模540億元；生態環保項目全市場2單，其中上交所1單，募集規模19億元。

    REITs資產類型不斷拓寬。2024年以來，新資產類型包括首批消費（嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華安百聯消費REIT）、首單跨海大橋（平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT）、首單市政（國泰君安濟南能源供熱REIT）。

    業內人士認為，未來，數據中心、旅游景區、養老設施、冰雪經濟等領域首單公募REITs有望加速落地。

    二級市場逐步回暖

    市場交投活躍

    市場人士認為，目前10年期國債收益率下行，流動性充裕背景下，投資者進一步認識到REITs作為獨立大類資產的配置價值，二級市場熱度有望繼續保持。

    漲跌幅方面，截至6月5日收盤，年內滬市REITs復權漲幅達21%，超過中證REITs全收益指數的14%，較發行價漲幅更是達到28%。其中，表現突出的是消費、租賃住房、收費公路行業，年內漲幅分別達到44%、26%、22%，均高于全市場同類項目的平均漲幅（全市場消費漲幅33%、租賃住房漲幅25%、收費公路漲幅19%）。

    流動性方面，截至6月5日收盤，年內滬市REITs日均成交額達4.4億元，占到全市場成交額的70%；日均換手率0.79%，也高于全市場平均0.77%。

    收益表現方面，截至6月5日收盤，年內滬市REITs的平均現金流分派率5.8%、平均內部收益率3.6%，仍具備配置性價比。

    經營業績符合預期，提供穩定分紅回報。滬市共有33只REITs披露2024年年報，較2023年增加13只；共實現收入85億元，同比增加35%；實現可供分配金額62億元，同比增加28%；分紅金額59億元，同比增加32%。

    推動完善REITs擴募機制

    形成雙輪驅動格局

    據悉，上交所正不斷推動完善擴募機制，形成“首發+擴募”雙輪驅動格局，助力REITs市場實現高質量發展。

    2023年，滬市完成擴募上市的項目有華安張江REIT、中金普洛斯REIT，合計規模約50億元。2024年，滬市6單項目發布擴募公告，截至目前2單（京保REIT、臨港REIT）已通過，4單（華潤有巢、東久REIT、京能光伏、廈門安居）處于上交所受理反饋階段。

    滬市擴募項目在資產篩選上也體現了資產混包、跨區域資產組合等特點。中航京能REIT本次擬購入云南水電站項目——國內首單跨區域探索“光伏+水電”資產混裝的擴募項目。國泰君安臨港創新產業園REIT擴募創新推出了“工業廠房+研發辦公”的資產組合，擬購入的康橋項目—位于浦東新區張江科學城片區，是臨港產業導入張江科學城的“橋頭堡”。

（編輯 郭之宸）