房地產投資增速創下年內新低。

    9月16日，國家統計局發布2019年前8月房地產相關數據。數據顯示，全國房地產開發投資84589億元，同比增長10.5%。

    隨著房企資金面趨緊和銷售的乏力，5月份以來，房地產開發投資、房屋新開工面積和房地產開發企業到位資金等指標增速已連續4個月回落。“這說明房企的投資和開發開始降速。”上海易居研究院研究員沈昕表示。

    房企預期持續走弱

    受調控持續、融資收緊的影響，房地產投資盡管增速仍處在高位，但增速比1-7月份回落0.1個百分點，已經連續4個月增速下降，10.5%的增速也是2019年以來的最低增速。

    分區域來看，中西部地區房地產投資有所回暖，其中西部地區的增速更是達到16%，但占據房地產投資總額半壁江山的東部地區，投資增速持續下滑，拉動了整體增速的持續回落。

    而從細分領域來看，各項指標同樣呈現頹勢。

    其中，前8月全國累計新開工面積達到14.51億平方米，增長8.9%，增速回落0.6個百分點，連續5個月回落；竣工面積4.16億平方米，同比下降10.0%，已經連續20個月同比下滑。

    而在土地購置層面，房企依舊態度保守。數據顯示，前8月全國土地購置面積為12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8個百分點；土地成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個百分點。

    照此計算，前8月全國房地產開發企業土地購置均價5209元/平方米，同比上漲4.8%。

    “投資、新開工和竣工等指標具有滯后性，反映出過去一段時期內開發商對市場預期的走弱，土地購置則反映出開發商對未來市場的預期向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經濟報道記者。

    許小樂認為，這主要有兩方面原因，一是開發商資金緊張，1-8月房地產開發企業資金來源同比增速在下降，融資渠道仍然比較緊張；二是市場預期低溫，二手房市場也有所降溫，市場主體入市積極性不高，開發商對于后市的預期不高，拿地偏謹慎。

    國家統計局數據顯示，1-8月份，房地產開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1-7月份回落0.4個百分點，這一數字同樣連續四個月下滑。

    其中，國內貸款17322億元，增長9.8%；利用外資81億元，增長1.3倍；自籌資金36036億元，增長3.1%；定金及預收款38377億元，增長8.3%；個人按揭貸款17449億元，增長11.8%。

    “最近4個月，房地產企業的資金情況不斷趨緊。”中原地產首席分析師張大偉也表示。

    銷售能否轉暖？

    不過，與投資數據整體疲軟相反的是，8月銷售數據有所好轉。

    前8月，商品房銷售面積10.18億平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7個百分點。商品房銷售額95373億元，增長6.7%，增速加快0.5個百分點。8月當月，全國商品房銷售面積為13066萬平方米，同比環比均有所增長。

    而隨著樓市進入“金九銀十”的傳統銷售旺季，這樣的銷售轉暖能否支撐房企資金狀況回暖，改善投資信心？

    多位分析人士均向21世紀經濟報道記者表示，預計今年“金九銀十”成色不足，疊加融資收緊預期，房企拿地、投資意愿將持續退燒。

    張大偉表示，從市場看，2017年來，大部分熱點城市樓市已經全面限價化，這種情況下，房地產市場已經沒有淡旺季之分，市場更多地看限價政策的嚴格與否。2019年上半年部分區域出現了小陽春，隨后市場處在逐漸回落的過程。多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。

    根據統計，前8月，全國出臺的各類房地產調控政策超過360次，創下歷史同期新高。沈昕則表示，在房住不炒的大背景下，隨著中央明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，預計年內各地調控政策松綁的可能性微乎其微，年內累計商品房成交面積同比增速大概率還將在0附近小幅波動。

    而從中秋假期間數據來看，全國樓市成交整體平淡。中原地產研究中心統計數據顯示，小長假期間，一線城市成交量大跌。北京地區中秋小長假第一天，簽約新建商品房住宅僅2套，二手房住宅網簽僅42套。上海地區假期前兩天新建住宅和二手房住宅網簽套數分別是136套與127套。深圳地區假期前兩天網簽新建住宅和二手住宅分別是76套與89套。廣州地區假期第一天網簽住宅合計206套。

    “部分開發企業為了回收資金，會選擇以價換量，降價促銷現象將增多。”許小樂表示，在“金九銀十”期間，因中秋節和國慶假期，開發企業普遍會進行購房優惠活動，會吸引一部分需求，從而銷售可能會有所好轉。但市場不具備持續向上的動力，信貸環境依然緊張，需求難以持續釋放，因此“金九銀十”并不會刺激房企增加投資熱情。