9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

    兩部門指出，這一政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

    而根據(jù)方正證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局跟蹤商品住宅銷售價(jià)格的70個(gè)大中城市中，有23個(gè)城市符合規(guī)定條件，包括10個(gè)二線城市，13個(gè)三線城市。

    仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，本次施策堅(jiān)持了“房住不炒”的思路與基調(diào)，在逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下積極探索新發(fā)展模式，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策特別是差別化住房信貸政策，真正體現(xiàn)了以穩(wěn)為主、循序漸進(jìn)、有計(jì)劃分步驟地實(shí)施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整的思路，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展三重目標(biāo)。

    階段性調(diào)整差別化住房信貸政策

    9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》）。

    《通知》提出，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。具體來看：

    一是對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

    二是按照“因城施策”原則，符合條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

    《通知》指出，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，是為堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    龐溟向記者指出，“差別化住房信貸政策”、“在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平”的表述，表明會(huì)繼續(xù)有效降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)和按揭成本，更好地提振居民住房消費(fèi)的信心，更好地支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在全國(guó)有接近80多個(gè)城市首套房房貸利率已下調(diào)到4.1%，若進(jìn)一步下調(diào)可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)起到積極作用。

    “此次政策充分說明，房貸利率依然是提振樓市行情的重要工具。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然《通知》提到對(duì)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限可“階段性維持、下調(diào)或取消”，但從政策基調(diào)看，主要還是注重“下調(diào)”的導(dǎo)向，目的是為了減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。

    至少23個(gè)城市納入政策范圍

    按照《通知》規(guī)定，在2022年底前允許階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，必須為2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。

    而根據(jù)方正證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局跟蹤商品住宅銷售價(jià)格的70個(gè)大中城市中，有23個(gè)城市符合《通知》規(guī)定條件，包括10個(gè)二線城市，13個(gè)三線城市。分別是：天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、溫州、安慶、泉州、濟(jì)寧、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理、秦皇島、包頭。

    “此次下調(diào)主要是針對(duì)三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的城市。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類城市購(gòu)房者依然認(rèn)為房貸利率過高，所以繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。此類政策出臺(tái)，勢(shì)必使得銀行的自主權(quán)增大，四季度這些城市將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。

    地方房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化力度將加大

    此前，8月24日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的接續(xù)政策措施，提出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

    人民銀行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)也指出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    龐溟預(yù)計(jì)，接下來，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進(jìn)一步加大，政策維度有望向限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)寬松并結(jié)合購(gòu)房鼓勵(lì)政策、降低交易稅費(fèi)等多方向，以及向熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍。

    在龐溟看來，在更多政策措施出臺(tái)落地的過程中，信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協(xié)同發(fā)力，支持剛性需求和改善性住房需求、促進(jìn)居民合理購(gòu)房需求有效釋放，有效推動(dòng)房地產(chǎn)投資恢復(fù)，且房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)以及伴隨而來的對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈有可能造成的溢出風(fēng)險(xiǎn)有望得到防控和遏制。