本報記者 楊潔

    在上海市虹口區(qū)北外灘核心地段，一個名叫“虹口源·717”的房地產(chǎn)項目正在緊張的施工中。工地上塔吊轉(zhuǎn)動、工程車輛有序進出，售樓處大廳里前來咨詢的客戶絡(luò)繹不絕。

    《證券日報》記者在采訪中得知，眼前的工地，在三年前開挖深基坑后，因開發(fā)商資金鏈斷裂致使項目被迫停工，一度讓這里成了城市發(fā)展的一塊“傷疤”。

    是什么力量讓這個曾經(jīng)深度“沉睡”的地產(chǎn)項目重新煥發(fā)了活力？

    從“蝶戀花”（出險時項目原名稱，以下簡稱“原項目”）到“虹口源·717”，項目名稱的更迭背后，是中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“中國東方”）以4.5億元共益?zhèn)Y金，撬動盤活百億元級資產(chǎn)的紓困房企新實踐，更是金融資產(chǎn)管理公司（AMC）回歸主責主業(yè)、化解房地產(chǎn)風險的有力詮釋。

    當前，房地產(chǎn)市場正處于‌構(gòu)建發(fā)展新模式的關(guān)鍵階段。“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”已被日前召開的中央經(jīng)濟工作會議列為“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風險”的重點任務(wù)。業(yè)內(nèi)人士深信，今后更多進程中的紓困項目將迎來曙光，更多“好房子”將拔地而起！

    逾82億元銀團擔保債權(quán)的僵局

    時間回溯至2022年3月份，隨著祥生地產(chǎn)集團債務(wù)風險傳導(dǎo)，其旗下上海聚博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“聚博房地產(chǎn)公司”）開發(fā)的房地產(chǎn)項目全面停工。

    《證券日報》記者采訪了解到，彼時該項目建設(shè)資金主要依賴于銀團發(fā)放的“助建貸”，因祥生地產(chǎn)集團債務(wù)風險影響，銀團對聚博房地產(chǎn)公司采取了停貸措施，當時公司總債務(wù)規(guī)模逾百億元，其中銀團擔保債權(quán)規(guī)模逾82億元，一時之間，聚博房地產(chǎn)公司陷入資金短缺和經(jīng)營危機。

    然而，企業(yè)的困境背后，更牽動著城市發(fā)展與民生保障的深層命題。其開發(fā)的原項目位于上海虹口區(qū)內(nèi)環(huán)核心區(qū)、北外灘生活圈、三地鐵交匯TOD上蓋（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式），兼具舊改與核心城區(qū)屬性。住宅供應(yīng)稀缺，辦公及商業(yè)業(yè)態(tài)成熟，居住需求旺盛，盤活該項目能切實回應(yīng)群眾期盼。同時，該項目進展直接影響上海19號線地鐵施工、市容市貌提升及多方合法權(quán)益。

    “考慮到本項目地理位置優(yōu)越、開發(fā)價值較高，如能成功開發(fā)，將有效化解公司當時困境，因此，在經(jīng)營風險顯現(xiàn)初期，我們便積極探索通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等方式進行自救。”聚博房地產(chǎn)公司負責人對《證券日報》記者表示，期間，該公司與多家央企、國企及民企進行了深入接洽和商談，但均因項目后續(xù)建設(shè)資金缺口巨大，最終未能達成合作。

    在這一關(guān)鍵階段，國家層面關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策部署為房企面臨的困境指明了根本方向，注入了決定性力量。2022年7月28日，中共中央政治局召開會議明確提出“保交樓”，后續(xù)一系列政策陸續(xù)推出。同年11月份，中國人民銀行和原中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（業(yè)內(nèi)稱“金融16條”），包含16條內(nèi)容，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領(lǐng)域。

    在此背景下，各地積極落實相關(guān)政策要求，支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。據(jù)聚博房地產(chǎn)公司負責人介紹，項目在停工初期便受到了上海市虹口區(qū)人民政府（以下簡稱“虹口區(qū)政府”）的高度關(guān)注和重視，并專門成立了由虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會牽頭的“聚博房地產(chǎn)風險處置工作專班”。

    “當時如果選擇將該項目清算拍賣，普通債權(quán)清償率可能只有不足12%，可用于償債金額僅3.38億元。但是，若通過重整實現(xiàn)復(fù)工續(xù)建，項目貨值可達180億元左右。”參與項目重整的知情人士對《證券日報》記者表示：“這成為各方尋求破局的最大動力”。

    “考慮到上海地區(qū)已擁有較為完善的預(yù)重整制度以及司法實踐經(jīng)驗，經(jīng)與主要債權(quán)人開展多輪溝通，并最終獲得債權(quán)人的支持，我公司轉(zhuǎn)而尋求通過預(yù)重整及重整這一司法程序化解當前經(jīng)營危機。”聚博房地產(chǎn)公司負責人介紹稱。

    預(yù)重整是破產(chǎn)重整的庭外程序流程，是一種“將法院外資產(chǎn)重組與法院內(nèi)重整相連接”的困境企業(yè)解救體制。聚博房地產(chǎn)公司在預(yù)重整（院外）階段，主要開展債權(quán)申報、債權(quán)人大會、推動債務(wù)人與相關(guān)利益主體自主談判，并積極協(xié)商、表決形成重整計劃草案等工作，這些均在法院指導(dǎo)、監(jiān)督和必要司法協(xié)調(diào)下完成。待預(yù)重整階段形成重整計劃草案并經(jīng)債權(quán)人大會表決通過后，再提出正式的重整申請，法院依法裁定受理，最終進入重整（院內(nèi)）階段。

    虹口區(qū)政府對聚博房地產(chǎn)公司擬通過預(yù)重整、重整程序?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)盤活與自救的安排給予了充分肯定和支持。上海市第三中級人民法院（以下簡稱“上海三中院”）也在有效的府院協(xié)調(diào)機制下，推進預(yù)重整、重整的司法程序。

    2023年2月21日，上海三中院受理聚博房地產(chǎn)項目預(yù)重整程序，3月6日發(fā)布投資人招募公告。由此，聚博房地產(chǎn)項目的風險化解“帷幕”正式拉開。

    中國東方一攬子方案破局

    在一部分人因傳統(tǒng)認知容易聞“破”色變，畢竟企業(yè)在預(yù)重整階段也有一定的重整失敗風險，這些都考驗著投資人的風險承受能力。

    在激烈的投資人遴選中，中國東方憑借“預(yù)重整共益?zhèn)偫?實質(zhì)性重組”的一攬子開創(chuàng)性方案突出重圍。

    “中國東方核心優(yōu)勢在于將共益?zhèn)Y金發(fā)放節(jié)點提前到預(yù)重整階段，解決了項目復(fù)工的急迫資金需求。”聚博房地產(chǎn)公司負責人表示，相比其他投資人需等待項目正式進入重整程序后才發(fā)放資金，中國東方的方案搶出了3個月寶貴工期，維持了公司正常生產(chǎn)經(jīng)營、確保員工隊伍穩(wěn)定。

    中國東方在企業(yè)預(yù)重整階段就投入共益?zhèn)@在此前尚無先例。“第一次報批時，團隊沒敢報預(yù)重整階段就放款的方案，因為風險確實存在。”中國東方業(yè)務(wù)部門相關(guān)人士直言。但經(jīng)過多輪研判，基于對資產(chǎn)價值的信心、對府院聯(lián)動的評估、對各方訴求的把握，中國東方最終決定“開這個先河”。

    所謂共益?zhèn)?，是為維護債權(quán)人和債務(wù)人的共同利益而產(chǎn)生的債務(wù)，能夠保障破產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營，實現(xiàn)沉淀資產(chǎn)價值最大化。具體到聚博的該項目中，中國東方在企業(yè)預(yù)重整程序中對其發(fā)放共益?zhèn)杩?，資金用于項目復(fù)工復(fù)建。

    “相比于單純的債務(wù)收購或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，共益?zhèn)膬?yōu)勢集中體現(xiàn)在‘保民生、防風險’，在不犧牲安全性的前提下，為項目盤活引入寶貴的增量資金，從根本上維護各方權(quán)益，體現(xiàn)了AMC化解風險、服務(wù)民生的專業(yè)能力和責任擔當。”中國東方相關(guān)部門負責人對記者表示，經(jīng)與各方溝通后，為確保盤活資金充足，中國東方擬向聚博房地產(chǎn)公司提供公益?zhèn)杩?.5億元（最大提款口徑）。

    在實際操作中，聚博房地產(chǎn)公司共提款4.5億元，項目便實現(xiàn)首批預(yù)售，形成資金回款。其中，2億元在聚博房地產(chǎn)公司預(yù)重整階段投放，用于項目復(fù)工的啟動資金，主要支付公司前期欠付的工程款等復(fù)工復(fù)產(chǎn)必要的資金。剩余2.5億元額度，聚博房地產(chǎn)公司則根據(jù)項目建設(shè)進度提款。

    得益于中國東方4.5億元共益?zhèn)Y金的注入，這個百億元級項目得到盤活，82.9億元有財產(chǎn)擔保的銀團債權(quán)風險也得以化解，預(yù)計能實現(xiàn)本金的全額回收。

    為兼顧各方利益、推動風險化解的創(chuàng)新實踐，中國東方還在此次重整中對聚博房地產(chǎn)公司出資人權(quán)益進行調(diào)整，引入兩個信托計劃：“一號信托計劃”是祥生地產(chǎn)以其持有的聚博房地產(chǎn)股權(quán)作為信托財產(chǎn)設(shè)立，有效隔離其他風險事件，最大程度保全項目安全。“二號信托計劃”以項目開發(fā)銷售回款（清償共益?zhèn)笫Ｓ喱F(xiàn)金流）作為資產(chǎn)收益權(quán)成立，讓各債權(quán)人按照信托受益權(quán)份額受償，妥善解決債務(wù)清償問題。

    “對債權(quán)人而言，信托結(jié)構(gòu)將債權(quán)人轉(zhuǎn)變?yōu)槭芤嫒?，既穩(wěn)妥化解金融風險，又顯著提升存量投資的安全性。”中國東方相關(guān)部門負責人表示，對項目而言，靈活周全的信托結(jié)構(gòu)設(shè)計增加了投資人參與本項目的信心，通過設(shè)立信托結(jié)構(gòu)，項目公司和房企集團實現(xiàn)風險隔離，最大程度保障各方利益，同時也為重整計劃的落地執(zhí)行保駕護航。

    這種“預(yù)重整+重整+信托”的業(yè)務(wù)模式，因能有效平衡各方訴求、保障民生權(quán)益，已成為市場化紓困的重要路徑，也充分體現(xiàn)了AMC在不良資產(chǎn)管理與風險化解方面的獨特優(yōu)勢和專業(yè)能力，切實做好“保交樓”工作。

    在支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)政策指引下，經(jīng)過虹口區(qū)政府、上海三中院、中國東方等各方的協(xié)同努力，聚博房地產(chǎn)公司預(yù)重整及重整程序半年多就順利完成，成功實現(xiàn)了脫困重生，并有效保障了債權(quán)人、職工等各方的合法權(quán)益，該項目是國內(nèi)首單在房企預(yù)重整階段即提供共益?zhèn)耐黄菩园咐脖患{入上海破產(chǎn)法庭2023年度十大破產(chǎn)重整典型案例。

    AMC轉(zhuǎn)型為“價值重塑者”

    2026年房地產(chǎn)市場走向備受關(guān)注。日前召開的中央經(jīng)濟工作會議對2026年房地產(chǎn)工作作出明確部署，要求“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

    中央財辦有關(guān)負責同志近日在解讀中央經(jīng)濟工作會議精神時表示，“要進一步發(fā)揮‘保交房’白名單制度作用，支持房企合理融資需求”。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，要促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，必須大力化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風險。努力推進未完工住房項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，支持陷入困境的開發(fā)商手中既有預(yù)售項目持續(xù)交付，盡快恢復(fù)市場信心，是推動房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)和有序轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《證券日報》記者表示，未來，房地產(chǎn)紓困模式將更精準化，具體到“一項目一策”；同時，風險化解更加市場化，從政府主導(dǎo)到專業(yè)機構(gòu)市場化運作，引入AMC等專業(yè)機構(gòu)，采用“債轉(zhuǎn)股”“資產(chǎn)抵債”等創(chuàng)新方式；此外，資源盤活將更系統(tǒng)化，從“保交樓”到與城市更新、房地產(chǎn)發(fā)展新模式協(xié)同，將項目紓困嵌入城市更新行動，通過好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)提升存量價值。

    “AMC欲發(fā)揮更大的紓困救助作用，還需要相關(guān)專項政策，特別是資金成本方面的支持。”業(yè)內(nèi)人士提到，部分項目在銷售去化困難的同時，存量債務(wù)風險仍在不斷累積，環(huán)環(huán)相扣使得困境項目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時間換空間，分步分批地解決。

    盡管挑戰(zhàn)猶存，聚博房地產(chǎn)公司項目的成功盤活仍為行業(yè)提供了寶貴的可借鑒思路。

    中國東方相關(guān)部門負責人表示，AMC可以通過“類共益?zhèn)?紓困代建”模式，積極爭取地方政府支持，以“后進先出”原則，提供共益或類共益?zhèn)顿Y，用于標的項目的修復(fù)續(xù)建；同時，引入品牌效應(yīng)高、運營管理好的開發(fā)商進行代建或聯(lián)建運營，進行資產(chǎn)激活，提升項目價值，以更好地實現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生的目標。

    “對陷入困境的房企來說，最核心的是必須堅決摒棄‘躺平’心態(tài)，徹底打破將債權(quán)人、債務(wù)人雙方對立起來的思維定式，項目管理建設(shè)團隊、債權(quán)人、投資人一起努力，朝著企業(yè)自救的同一目標協(xié)力前行。”聚博房地產(chǎn)公司負責人深有感觸。

    如今，煥新為“虹口源·717”的項目已重獲生機，項目首批房源基本售罄，二批次銷售正穩(wěn)步推進中。這一案例不僅是一次對復(fù)雜地產(chǎn)資產(chǎn)的成功紓困，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)風險化解市場化、法治化探索的重要樣本，在為行業(yè)探索脫困路徑的同時，也預(yù)示著更多存量資產(chǎn)價值將被盤活。