■本報(bào)記者 王麗新

    銷售增速放緩，市場(chǎng)調(diào)整期還未過(guò)去，房企對(duì)資金的需求依舊不減。

    據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年85家典型房企融資總額為11920億元，同比下降11.09%。另有中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，2019年開(kāi)年至今，房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布融資計(jì)劃，總計(jì)額度高達(dá)800億元，融資進(jìn)入高峰期。

    在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，從去年11月份開(kāi)始，房企融資難度相對(duì)最為苦難的時(shí)期稍有緩和，市場(chǎng)上再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資現(xiàn)象。

    另有分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2018年，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款艱難，加上一些企業(yè)還有債到期，原來(lái)的降杠桿計(jì)劃執(zhí)行不如預(yù)期，反之更希望融資輸血，但由于政策限制，全年融資額度并未出現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

    六成房企融資額增加

    正如上述數(shù)據(jù)所示，2018年，85家典型房企的融資額度有所下降。

    克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，究其原因，一方面是下半年境外債政策限制的影響所致，房企境外發(fā)債大幅下跌，使得下半年融資額同比大幅下降了29.4%，而上半年房企融資總額同比增長(zhǎng)11.1%；另一方面則是恒大去年同期引入戰(zhàn)略投資者融資額較大，加之佳兆業(yè)發(fā)行了大量境外債券進(jìn)行債務(wù)重組。若是剔除恒大以及佳兆業(yè)的影響，2018年85家典型房企的融資總額為11575億元，同比增長(zhǎng)0.7%，但增幅較2017年進(jìn)一步下降。

    克而瑞表示，從單個(gè)企業(yè)來(lái)看，2018年超過(guò)60%的房企的融資總量同比增加。其中，有45%的房企融資增幅超過(guò)50%。一方面，是因?yàn)?018年上市企業(yè)較多，正榮、美的、弘陽(yáng)等企業(yè)上市之后融資有較大突破；另一方面，弱市下，中海、中糧、越秀等國(guó)企央企融資優(yōu)勢(shì)凸顯，融資額增長(zhǎng)也比較快。2018年融資超百億元的企業(yè)有42家，同比增加7家，以龍頭房企和快速擴(kuò)張中的房企為主。但是值得注意的是，2018年未有企業(yè)融資額突破千億元，而2017年有4家。

    此外，從85家典型房企債券類融資監(jiān)測(cè)的情況來(lái)看，2018年房企新增融資成本6.4%，同比2017年增加0.17個(gè)百分點(diǎn)。其中，境內(nèi)債券的平均成本為5.75%，較2017年微漲；境外債券的平均成本為7.08%，較2017年全年上漲0.32個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于2018年5月發(fā)改委以及財(cái)政部出臺(tái)相關(guān)政策限制境外債用途，只能用于償還舊債等，政策出臺(tái)后，境外債券融資成本由上半年的6.09%上升下半年的8.60%。

    從單個(gè)企業(yè)的融資成本來(lái)看，有86.0%的房企融資成本較2017年全年上升，且增幅超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)的房企有44%，大部分屬于擴(kuò)張性以及中小型房企。

    “2018年，房企幾乎試過(guò)了所有融資工具，但籌到的錢(qián)還是不如預(yù)期。”某房企高層向本報(bào)記者表示，雖然不少企業(yè)年初都喊出了降杠桿的口號(hào)，但實(shí)際執(zhí)行的卻難以如愿。

    開(kāi)年密集融資

    無(wú)獨(dú)有偶，2019年開(kāi)年，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始密集拋出融資計(jì)劃。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月以來(lái)，房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張，半個(gè)月即拋出了800億元的融資計(jì)劃。

    張大偉表示，整體看，房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個(gè)月資金情況出現(xiàn)了緩解。從融資難度看，最近大部分房企融資成本平穩(wěn)，雖然仍處于高位，但隨著全社會(huì)資金成本的相對(duì)平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲，龍頭房企的公司債融資成本一般在4%-5%之間。

    對(duì)此，克而瑞認(rèn)為，雖然近期房企融資出現(xiàn)回暖，但融資成本仍處在高位，絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本在上升，未來(lái)一段時(shí)間預(yù)計(jì)也將持續(xù)維持高位。

    未來(lái)，在政府大力推動(dòng)租賃住房發(fā)展和資產(chǎn)證券化的背景下，資產(chǎn)證券化和住房租賃相關(guān)專項(xiàng)債券還將是企業(yè)融資的突破口。部分優(yōu)勢(shì)房企受益于近期的政策，可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券增加現(xiàn)金流。此外，在表內(nèi)融資收緊的情況下，房企紛紛加強(qiáng)了和金融機(jī)構(gòu)的合作，以拓展企業(yè)的融資渠道。