黃衛根

    黨的二十大報告明確提出“優化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系”的戰略部署，將基建提升至保障國家安全、推動高質量發展的核心高度。在這一指引下，我國基建已形成“傳統基建提質、新基建提速、融合基建提效”的格局，而基礎設施公募REITs正成為激活存量資產、暢通資本循環的關鍵抓手。從金融創新產品到資本與基建的核心樞紐，REITs正在重塑資本市場服務實體經濟的路徑，為高質量發展注入持久動能。

    數據是市場活力最直觀的注腳。截至2025年11月27日，我國公募REITs市場已達77只，發行規模合計超過2000億元，77只上市產品總市值超2200億元。這段歷程不僅驗證了REITs模式在中國的可行性，更在資產篩選、發行審核、信息披露、市場監管等方面積累了彌足珍貴的“中國經驗”，為商業不動產領域的進軍構筑了成熟的制度與生態基礎。預計帶動新增投資超1萬億元，這組數字背后是政策引導與市場需求的同頻共振。從資產結構看，REITs已擺脫早期單一業態局限，形成多元布局：華夏金茂商業REIT代表的消費基礎設施、中信建投明陽智能新能源REIT涵蓋的清潔能源、國泰海通城投寬庭保租房REIT聚焦的民生領域，共同構成新增供給主力。上交所數據顯示，僅滬市26只上市REITs場內規模已超130億份，華安張江產業園REIT、華夏中國交建REIT等頭部產品規模均突破9億份，足見市場認可度。

    政策持續加碼為市場擴容鋪路。2025年11月，國家發展改革委印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，將發行范圍拓展至15大行業，新增商業辦公設施、城市更新設施兩大領域，在消費基建中納入體育場館、四星級及以上酒店等資產類型。此前11月27日，國家發展改革委政策研究室副主任李超在新聞發布會上透露，REITs已覆蓋12大行業52個資產類型，其中18個類型實現首單上市。從風電光伏等清潔能源到數據中心等新基建，從老舊廠區改造到保障性租賃住房，政策正構建起覆蓋全基建領域的REITs支持體系，精準對接“盤活存量資產、優化資源配置”的要求。

    相較于CMBS、類REITs等傳統融資工具，公募REITs的制度優勢尤為突出，這也是其快速發展的核心邏輯。在收益機制上，公募REITs實現投資者對底層資產的直接權益持有，收益涵蓋運營現金流與資產增值雙重回報，而CMBS等債務工具僅能提供固定收益，投資者無法分享資產升值紅利。在存續周期上，商業不動產產權類REITs存續期可達40年，與基建資產長期屬性高度匹配，而CMBS等產品存續期多為5—10年，易受信貸周期波動影響。這種“權益屬性+長期視角”的特征，使其成為基建融資的最優解之一。

    基建領域長期存在的“投資大、周期長、退出難”困局，在REITs機制下迎來破局之道。交通、能源等基建項目單項目投資動輒數十億元，回收周期超15年，傳統模式下政府財政受地方債務管控約束，銀行貸款易引發償債壓力，股權融資則可能稀釋國有資產。

    REITs通過資產證券化實現“存量變現”，為原始權益人開辟新路徑。浙江交通集團通過滬杭甬高速REIT募資超40億元，投入杭紹甬智慧高速建設；首創股份借助水務REIT回籠資金用于長江經濟帶污水處理廠擴建，這類案例生動詮釋了“存量激活增量”的良性循環。

    作為資本循環的“轉換器”，REITs精準銜接了資金供需兩端。從資金來源看，其強制分紅機制（每年分紅比例不低于凈利潤90%）完美匹配社保基金、保險資金等長期資金的需求。國壽投資已參與21只REITs戰略配售，覆蓋保租房、能源等多業態；招商高速公路REIT、銀華紹興原水水利REIT等項目中，險資配售占比均超10%，長期資金的涌入為市場提供了穩定支撐。從資金運用看，REITs的“市場化篩選”機制倒逼基建企業從“重建設”轉向“重運營”，上海臨港新片區產業園區REIT通過優化服務、引入高新企業，將底層資產出租率從85%提升至92%，實現了資金與優質資產的精準對接。

    更深遠的意義在于，REITs正在重塑基建投資的“多元參與生態”。過去基建投資門檻高、專業性強，民間資本難以涉足，而REITs通過份額拆分使單份認購門檻降至數百元，讓中小投資者得以分享經濟發展紅利。建信中關村產業園REIT上市首日，個人投資者認購占比達35%，普通民眾通過證券賬戶成為產業園“股東”，這正是資本市場普惠性的生動體現。同時，擴募政策的完善進一步放大了市場效應，華夏北京保障房REIT通過擴募募資5.55億元，新增1412套公租房供應，形成“發行—投資—擴募—再投資”的閉環。

    當然，從“試點探索”邁向“常態化發展”，REITs市場仍需破解三大挑戰。估值體系不完善是首要難題，特許經營權類資產的剩余期限評估、現金流折現率確定缺乏統一標準，導致部分產品定價偏差。政策配套尚需優化，資產轉讓環節稅收優惠不明確、跨區域產權登記繁瑣等問題，制約了優質資產供給。市場流動性不足同樣亟待改善，部分產品日均成交額不足千萬元，難以滿足機構資金進出需求。這些問題若不解決，將影響REITs資金配置功能的發揮。

    推動REITs市場高質量發展，需要政府、企業、市場三方協同發力。政策層面，應加快出臺統一估值指引，明確特許經營權等資產的估值方法；完善稅收優惠政策，降低交易成本；優化審批流程，打破跨區域運營壁壘。監管部門需強化全流程監管，規范信息披露，要求管理人定期公示底層資產運營數據，保障投資者知情權。企業層面，原始權益人應聚焦資產運營提質，培育更多符合REITs發行條件的優質資產。

    基礎設施是經濟的“骨架”，資本市場是經濟的“血脈”，REITs則是連接二者的“黃金橋梁”。隨著《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》的落地，以及擴募政策的深化，REITs將吸引更多長期資金入市，推動形成“資金流向實體、實體創造價值、價值回饋資本”的良性循環。在踐行黨的二十大精神、構建現代化基礎設施體系的進程中，REITs必將書寫資本市場服務實體經濟的新篇章。

    （作者黃衛根系國務院國資委中大院雙碳評審專家、北京工業大學產業博導、中國電建正高級工程師）

（編輯 喬川川）