2019年以來，房地產企業密集發布融資計劃，融資需求持續井噴，公告的擬融資總額超過1000億元。償還借款、補充流動資金等成為企業融資的主要用途。值得注意的是，房企境內和境外融資成本差異較大，部分房企境內融資利率低于4%，境外融資利率超過10%。

    融資規模逾1000億元

    中原地產數據顯示，截至1月16日，2019年以來，房地產企業新增融資規模超過1000億元，部分房企融資規模超過100億元。

    從融資用途看，償還借款、補充流動資金是最重要的兩個方面。招商蛇口1月15日晚間公告，擬發行15億元超短期融資券，發行期限為120天，主要用于償還2019年1月到期的一宗10億元規模債券，以及償還銀行貸款。公告顯示，公司已發行尚未兌付債券及債務融資工具共13筆，合計225億元。其中，境內存續期間超短期融資券40億元、中期票據72億元、公司債94億元、優先債券19億元。

    不少“借新債補舊債”的房企本身債務種類較多。以保利發展為例，公司1月15日公告，擬發行15億元中期票據，發行年限為3年，其中10.5億元擬用于長春、成都等多個地區開發項目銀行貸款，4.5億元擬用于補充流動資金。三季報顯示，截至2018年9月30日，保利地產待償還直接債務融資余額為13.98億美元和365億元。其中，13.98億美元為在境外發行的固息債券，365億元人民幣為在境內發行的150億元中期票據、65億元長期限含權中期票據、150億元公司債券。

    不少公司新增融資利率較低。以電建地產為例，公司擬發行2019年度第一期超短期融資券，該融資券核準發行規模為45億元，本次發行規模為10億元，申購利率區間為3.50%-4.50%，發行期限為270天。主要用于償還2019年1月到期的一筆借款。該借款金額為10億元，利率為4.80%。

    諸葛找房首席分析師陳雷表示，房企采用“借新債補舊債”的方式只有在市場好的情況下才可以使用。市場下行時，很容易造成資金鏈斷裂，造成嚴重后果。目前M2增速放緩，不適合采用“借新債補舊債”。

    部分房企創新融資模式，以應收賬款做抵押進行融資。以陽光城為例，其擬以公司及下屬子公司項下房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產，發行相關產品進行融資，總額不超過20億元。

    境內境外利率差別大

    值得注意的是，房地產企業境內和境外融資成本差異較大。不少企業境內融資利率不足4%。以上海臨港為例，公司2019年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）分兩個品種，品種一為4年期固定利率債券，在債券存續期第2年末附發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權；品種二為5年期固定利率債券，在債券存續期第3年末附發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。其中，品種一的票面利率為3.74%，實際發行規模為3億元；品種二的票面利率為3.85%，實際發行規模為5億元。

    中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，從目前情況看，房企融資難度有所降低。多家企業公布的融資成本均比之前有所降低。

    境外融資方面，近期案例融資利率多在10%左右。以正榮地產為例，公司將額外發行1.5億美元的優先票據，2020年到期，年利息為10.5%。此外，公司2億美元于2020年到期的優先票據將于香港聯交所發行上市，年利息為8.6%。

    不乏超大型房企選擇境外高成本融資。以融創中國為例，公司擬發行2021年1月15日到期的票據，票據規模為6億美元，年利率為8.375%。票據將自2019年1月15日起按年利率8.375%計息，利息將由2019年7月15日起，每半年支付一次。發行票據所得款項將主要用于集團現有債務再融資。諸葛找房首席分析師陳雷表示，房企一般會優先選擇境內融資，只有境內融資難的情況下才選擇境外融資。境外融資本身就利率高，尤其對于國內的房企評級較低利率更高。